📊 新北市政府公布2025年第三季不動產季報顯示，中古社區大樓均價最高生活圈由「新板特區」與「央北重劃區」雙強領軍，均價分別達87.4萬與85.6萬，雙雙站上8字頭。令人意外的是，央北在央行信用管制與房市降溫之際，仍呈現「量縮價穩」格局。究竟是什麼條件，讓央北房價緊追新北行政與交通核心的新板特區？主力買方又是哪些族群？

🏆 新北中古屋最貴生活圈排行　央北僅次新板特區

根據新北市不動產季報統計，中古社區大樓均價前十名生活圈，板橋與新店各占4席，顯示這兩大行政區已成為新北高房價指標區域。

其中：

• 🥇 新板特區：87.4萬／坪

• 🥈 央北重劃區：85.6萬／坪

• 🥉 七張生活圈

• 🏅 江翠北DEF區

• 🏅 江子翠生活圈

前十名均價落在69.6萬至87.4萬間，而破8字頭的僅有新板與央北。

📍 關鍵一：緊鄰台北文山區的「地理優勢」

央北最大的底氣不是商業機能，而是地理位置幾乎等同台北市外圍第一圈。

• 🚗 5分鐘上國道三號

• 🚗 水源快速道路直通台北市中心

• 🚇 鄰近捷運小碧潭站、十四張站

• 🏫 與文山區生活圈高度重疊

對文山區居民而言，過橋就是央北，房價卻少了文山新案的溢價，形成強烈吸引力。

🏗️ 關鍵二：5年內新屋齡＋指標建商拉高均價

央北重劃區幾乎所有大樓屋齡都在5年內，這在中古屋市場極為罕見。

再加上：

• 華固

• 潤泰

• 其他一線品牌建商

建商品牌力直接反映在中古屋價格上，使央北的中古屋「不像中古屋」，而更接近新成屋價格帶。

🚇 關鍵三：十四張站聯開案的長線題材

央北對角線兩端為：

• 小碧潭站

• 十四張站（全台最大捷運聯開案）

雖然目前生活機能仍在發展，但未來性極強，買方願意提前卡位。

💰 房價結構解析：7字頭基本盤，部分破百萬

目前央北成交行情呈現明顯分級：

• 🏢 一般社區：7字頭穩盤

• 🏙️ 品牌建商＋高樓層＋景觀戶：站上9字頭

• 💎 指標物件：進入「百萬俱樂部」

這讓央北成為新北少數中古屋也能成交百萬單價的區域。

🧮 主流總價帶曝光

以市場主流產品來看：

這個總價，已與新板特區高度重疊。

📉 信用管制下為何「量縮價穩」？

央行信用管制後，央北交易量確實縮水，但價格幾乎沒有修正，關鍵在於：

• ❌ 幾乎沒有投資客

• ❌ 沒有拋售潮

• ✅ 屋主財務條件佳

• ✅ 買方多為剛性需求

因此呈現罕見的：交易變少，但價格不跌。

👨‍👩‍👧 主力買方曝光：不是投資客，而是這群人

央北買盤結構非常特殊：

• 🧓 5～10年內將退休的「準退休族」

• 👨‍👩‍👧 一般家庭自住客

• 🏠 北市換屋族

投資客幾乎絕跡。

🗺️ 買方來源比例揭密

買方來源比例如下：

• 🏙️ 台北市客：約4成（文山區最多）

• 🏡 新店在地客：約2～3成

• 🏘️ 中永和客：約2～3成

顯示央北其實是台北市外溢最明顯的重劃區。

🔮 為何央北會長期追價新板特區？

新板是「行政＋商業核心」
央北是「純住宅＋交通優勢＋新屋齡」

兩者條件不同，但價格卻愈來愈接近，代表市場認為：

👉 居住價值已可與新板並列

🧭 央北未來房價走勢關鍵

未來影響央北房價的三大因素：

1. 十四張聯開案進度

2. 商業機能補齊速度

3. 台北文山區房價續漲外溢效應

只要其中兩項成立，央北房價仍有支撐力道。

✅ 結論：央北不是炒作，而是結構型高房價

央北房價高，並非投資炒作，而是：

• 地段貼近台北

• 屋齡極新

• 品牌建商聚集

• 買盤極度健康

在信用管制年代，這種區域反而最抗跌，也難怪中古屋均價能緊追新板特區。