台灣房市近年交易火熱，但房貸卻成為一大難題。路透引述三名知情人士指出，央行已與多家銀行「喝咖啡」並釋出「彈性空間」，允許銀行在首購、新青安及危老都更等政策性貸款上稍微放寬，以解決當前房貸荒問題，減輕民眾排隊等貸與房市交屋潮壓力。
房貸荒對房市的衝擊：交屋潮、解約潮與建商資金壓力
一、房貸荒現象的浮現
台灣房市自 2020 年起持續升溫，加上低利環境與資金氾濫，推升建案交屋潮。然而，自 2023 年下半年開始，許多購屋族卻驚覺「貸不到款」成為現實難題：
銀行放款額度已接近上限
依《銀行法》第 72-2 條規定，銀行對不動產放款有嚴格上限，被業界稱為「不動產放款天條」。
隨著交屋潮來襲，銀行放款額度逼近限制，不得不放慢撥款速度。
央行強化不動產集中度控管
央行 2023 年要求各銀行加強自主管理，避免資金過度流向房市。
公股銀行因承作政策性貸款比例較高，壓縮了一般民眾的貸款可得性。
房貸等待期過長
以往房貸申請後 2
3 週即可核貸、撥款，如今卻需要等待 13 個月。不少預售屋買方因貸款無法及時到位，只能選擇解約，進一步衝擊房市交易量。
二、央行的「軟性鬆綁」策略
根據路透報導，央行為了避免房市出現斷層，正針對銀行進行「微調」：
溝通對象：主要為公股銀行與部分大型民營銀行。
調整方向：
在承作首購、新青安貸款時，給予額度彈性。
危老都更、自辦都更等政策性貸款，不再嚴格計入集中度考核。
只要不涉及炒房炒地，即便數字略偏離，也屬可接受範圍。
此舉等於「稍微開大房貸水龍頭」，讓銀行能更快放款給有急迫需求的購屋族，避免因行政性限制而拖慢市場。
三、首購與新青安族群的受惠
央行的彈性措施，對於特定購屋族群影響最大：
首購族
近年房價屢創新高，首購族負擔沉重。
央行釋出彈性後，首購貸款可望更快核撥，縮短等待期。
新青安貸款族群
政府力推的「青年安心成家貸款」本已是購屋族重要依靠。
央行協助銀行加速撥款，可避免因延誤而導致違約風險。
危老與自辦都更族群
這些案子涉及居住安全與城市更新，政策性強。
彈性空間能讓相關專案更快取得資金，推動都市更新進度。
四、房貸荒對市場的衝擊
房貸不只是金融商品，更是房市交易的關鍵基礎。房貸荒若持續，可能帶來多方面影響：
購屋族壓力加大：交屋期逼近卻貸不到款，容易出現解約潮。
建商資金鏈受影響：交屋延宕，建商資金回流變慢，可能影響新案推出。
房市交易量下滑：貸款不易導致成交率下降，形成「有價無市」現象。
金融市場風險升高：若解約潮擴大，恐影響銀行與建商的財務穩定。
五、央行的兩難：控管 vs. 放寬
央行之所以選擇「軟性鬆綁」而非全面開放，原因在於必須兼顧兩大目標：
避免炒房資金氾濫
若完全放寬，資金可能再度湧入投機炒作，推升房價。
尤其在台北、新北、高雄等熱門區域，房價已偏離所得水準。
保障剛性需求
首購與自住需求若得不到滿足，將打擊年輕世代購屋意願。
若房貸市場全面凍結，房市可能急凍，對總體經濟造成衝擊。
因此，央行的策略是「定向鬆綁」：針對首購、新青安等政策性貸款放寬，而對投資炒作保持高壓。
六、銀行端的挑戰與調整
雖然央行釋出彈性，但銀行仍面臨多重挑戰：
資本適足率壓力：放款增加，銀行需確保風險準備金充足。
利差縮小：央行不斷升息後，房貸利率上升，但同時資金成本也增加。
審核機制：銀行需在速度與風險控管之間找到平衡。
公股銀行壓力最大：需同時承擔政策性貸款與績效壓力，成為第一線衝擊者。
七、房市短中期展望
央行的軟性措施能否成功化解房貸荒，仍取決於市場供需：
短期影響
房貸撥款速度有望加快，舒緩解約潮。
建商資金壓力減輕，交屋進度回穩。
中期影響
若利率維持高檔，購屋族負擔仍重，成交量難大幅回升。
房市可能進入「量縮價穩」格局，部分區域仍有修正壓力。
長期影響
若房貸荒解決，市場信心回復，剛性需求將持續支撐。
但若房價與所得差距未縮小，年輕世代購屋壓力將長期存在。
八、專家觀點
根據多位學者與市場專家分析：
房地產學者：此舉雖可解燃眉之急，但不等於全面放水，房市不會因此大幅反彈。
金融業分析師：軟性鬆綁能避免系統性風險，但銀行必須更重視貸款品質。
代銷業者：購屋族信心若回升，年底前成交量可望回穩，但價格仍難有大漲空間。
九、購屋族的因應策略
對於一般民眾而言，理解政策方向並採取應對措施尤為重要：
提前準備貸款文件：縮短銀行審核時間。
選擇政策性貸款：如新青安、首購貸款，核貸機率較高。
多家銀行比較：不同銀行對額度與審核速度差異大。
避免過度槓桿：房貸鬆綁不代表風險降低，仍需審慎規劃。
結語
台灣房貸荒問題，正考驗著金融與房市的平衡。央行選擇「軟性鬆綁」，在不破壞金融穩定的前提下，為首購族、新青安及政策性貸款釋出喘息空間。雖然此舉能舒緩交屋潮壓力，但房市的長期健全發展，仍需更多配套，例如提高住宅供給、合理化房價與所得落差。未來，如何在「抑制炒房」與「滿足剛性需求」之間取得平衡，將是央行與政府必須持續面對的課題。