許多人在繼承土地後出售，因不熟悉房地合一課稅規定，容易誤繳高額稅款。北區國稅局提醒，若土地來自被繼承人參與重劃後取得，應追溯原始持有期間計算稅率，否則可能錯誤套用45%高稅率，白白多繳稅。
新舊制房地合一稅怎麼判斷？繼承土地也能合法省稅
一、房地合一課稅新舊制差異，為何會影響繼承土地？
台灣自 2016年1月1日 起，正式實施「房地合一所得稅新制」。其核心精神是以 持有期間 作為課稅標準，取代舊制下單純以交易所得課稅的方式，藉此抑制短期炒作。
舊制（2015年12月31日以前取得）：
舊制土地交易僅課土地增值稅，免課所得稅。若被繼承人取得土地時間落在舊制，後續繼承與出售並不適用房地合一稅。新制（2016年1月1日以後取得）：
出售土地需課徵房地合一所得稅，依持有年限不同，稅率分為45%、35%、20%、15%等級。- 持有未滿2年： 45%
- 持有滿2年未滿5年： 35%
- 持有滿5年未滿10年： 20%
- 持有10年以上： 15%
因此，繼承土地出售時，若忽略了被繼承人最初取得時間，極可能錯誤以「繼承後持有期間」計算，導致高稅率適用，形成多繳的冤枉錢。
二、土地重劃案例：國稅局解釋為何要追溯原持有日
案例解析：
北區國稅局近期公布一則案例：
小明（化名）於2017年購買A土地。
2019年，因參與公共工程，土地重劃分得B土地。
2023年，小明過世，兒子阿陳繼承B土地。
2025年，阿陳出售B土地，初期以「繼承後未滿2年」計算，適用45%稅率，繳納高額房地合一稅。
然而，國稅局審核後指出，土地重劃是「舊換新」，取得日應追溯至小明2017年購入A土地的日期。因此，阿陳出售時實際持有期間達7年以上，適用 20%稅率，國稅局更正稅額並退稅。
這案例說明了兩個重點：
重劃土地取得日不重新計算，而是追溯到原土地取得日。
繼承人也可以承接被繼承人的持有期間，避免短期高稅率。
三、為何土地重劃要追溯原始取得日？
根據《所得稅法》及財政部函令，土地重劃屬於以「舊土地換新土地」的性質，本質上未產生交易行為，持有期間應自原土地取得日起算。
其目的有三：
避免重複課稅： 若不追溯，會造成同一筆土地的價值在重劃後被當作新取得，短期出售誤適高稅率。
正確反映持有成本與期間： 反映土地實際持有年限，符合稅負公平。
保障納稅人權益： 防止民眾因不懂法令而誤繳稅款。
四、繼承土地出售課稅流程與注意事項
若您繼承土地並打算出售，需注意以下流程與重點：
1. 確認原始取得日期
向國稅局或地政機關查詢被繼承人購地時間。
若土地曾參與重劃，應追溯到原始取得日。
2. 計算持有期間
包含被繼承人與繼承人期間合併計算。
以出售日回推至最初取得日。
3. 適用稅率
依《房地合一稅》持有年限適用正確稅率。
未滿2年：45%
2-5年：35%
5-10年：20%
10年以上：15%
4. 報稅時提供證明文件
被繼承人原土地取得契約書或登記資料。
重劃相關文件以佐證持有期間。
五、常見錯誤與稅務風險
忽略被繼承人持有期間
像案例中的阿齊，若未經國稅局審查，即依繼承後期間適用45%，可能造成數十萬元甚至上百萬元稅款誤繳。未注意重劃追溯規定
土地重劃常見於市地更新或公共工程，許多人誤認分配到的新土地即為新取得，忽略可追溯原始日期。文件保存不足
若無法提供被繼承人原購地資料，稅局難以認定持有年限，容易適用高稅率。未善用專業稅務諮詢
複雜的土地交易涉及重劃、繼承、贈與等多重因素，建議在出售前諮詢會計師或國稅局。
六、如何合法節稅？三大重點策略
善用持有期間追溯
如前述，重劃土地與繼承土地均可追溯持有期間，減少不必要的高額稅負。合理規劃出售時點
若持有年限即將滿5年或10年，可延後出售，適用更低稅率。確認是否屬舊制
若被繼承人土地取得日為2015年以前，出售土地可能完全免課所得稅，僅需繳納土地增值稅。
七、房地合一新制下的稅收趨勢與政策意涵
自2016年房地合一新制上路後，政府希望透過課稅方式抑制短期炒作，讓房市趨於合理。但同時也帶來複雜稅制，特別是繼承、贈與與重劃案件。
根據財政部資料，近年退稅案件顯著增加，顯示民眾對房地合一稅規定不熟悉，誤繳情況頻傳。國稅局也透過稅務宣導與案例提醒，協助納稅人正確報稅，避免糾紛。
八、結論：報稅前多查一項，省下數十萬
繼承土地出售課稅牽涉新舊制判定、重劃追溯規定、持有期間計算等多項因素。只要多查一個「原始取得日」，就可能讓稅率從45%降至20%甚至更低。
民眾應妥善保存被繼承人土地資料，並於出售前諮詢專業人員或向國稅局確認，才能保障自身權益，避免多繳稅金。政策雖複雜，但掌握規則，合法節稅絕非難事。