雖然房市交易量下滑、房價上漲預期減弱，房市已有「降溫」跡象，但中央銀行指出兩大隱憂仍在擴大：一是不動產貸款餘額持續增加，二是銀行信用資源仍過度集中於房地產領域。為健全市場、避免資源錯置，央行不排除進一步調整信用管制措施。
【房市懶人包】央行示警：房市降溫但貸款仍暴增，信用資源過度流向不動產！
🔍 一篇看懂｜央行報告懶人包整理
📉 房市交易量下滑：實價登錄數據顯示近月交易明顯減速
🔍 央行持續關注兩大問題：貸款餘額仍高、資源分配失衡
🧰 七次信用管制＋道德勸說：穩定市場避免泡沫
✅ 四大成效初現：預期心理下滑、逾放比維持低檔
⚠️ 兩大數據仍讓央行不滿意：餘額續增、集中度仍高
📊 2025年新數據揭示風險未解：房貸餘額已達14.6兆元
🔄 未來政策動向：可能再調整信用控管
🏗️ 政策例外不受限：都更、危老、社宅、企業自用除外
🏠 為何央行認為房市「表面降溫」但風險仍在？
儘管近一年房市交易明顯下滑，部分縣市住宅開價也略有鬆動，但中央銀行認為真正的風險不在價格或交易熱度，而在於「資金流向結構性失衡」。這樣的資源錯置，可能會：
壓縮中小企業及創新產業的資金空間
增加銀行對單一產業部門的曝險風險
導致市場錯估風險，累積系統性金融壓力
🧮 數據說話｜不動產貸款還在增加？
根據央行書面報告：
截至2025年3月底，全體銀行不動產貸款餘額為新台幣14兆6397億元，
較去年底增加829億元，年增率仍維持上升。
貸款集中度雖下降至36.89%，但整體資源分配仍未達央行預期。
這顯示，儘管表面上管制有成，但實際資金仍源源不絕流向房地產。
📉 政策成效：四大目標初見成果
央行自2020年底起至今共實施七次選擇性信用管制措施，加上2024年8月發動的「道德勸說」，已有四大成效顯現：
✅ 1. 降低投機性資金貸款成數
限縮第二戶以上購屋貸款成數
有效排除非自住需求
✅ 2. 房市交易量降溫，民眾預期修正
房價上漲預期已趨保守
買盤觀望情緒升高
✅ 3. 銀行貸款年增率減緩
銀行在審慎控管房貸風險
更多資金導向無自用住宅購屋者
✅ 4. 逾放比維持低檔，金融穩定未受衝擊
過去曾擔心房貸過多造成金融風險，目前未見危機徵兆
銀行體系仍穩健
⚠️ 尚未解決的兩大結構問題
央行強調，以下兩項仍是重大隱憂：
🚨 1. 不動產貸款餘額仍高
即便房價趨穩，但貸款金額總量未減，意味房市槓桿率仍居高不下。
🚨 2. 銀行資金過度集中房地產部門
不動產相關放款佔比未明顯下降，影響資金分配效率。
🔧 道德勸說＋信用控管雙管齊下
2024年8月起，央行要求各銀行自主管理：
控管時間：2024年Q4～2025年Q4
管控對象：總體不動產貸款量
目的：降低系統風險、防堵資金失衡
央行透過「道德勸說」讓銀行自行設下紅線，若無效，則不排除進一步加嚴信用管制。
🧩 信用資源配置失衡的影響？
若資金過度流向房地產，對整體經濟恐產生以下負面影響：
創新與產業發展受阻：創業、製造、AI產業等借貸受限
年輕人買不起房：資金推升房價，擠壓自住需求
城鄉發展不均：熱錢集中都市區，房價與所得脫鉤
🏗️ 都市更新、社宅、危老重建仍可豁免
央行也強調，雖然整體資金要控管，但配合政府政策的建設與住宅需求不受限：
✅ 都市更新、危老重建
✅ 社會住宅
✅ 企業購建自用廠辦
這些皆不列入限制對象，確保社會與經濟發展不受管制阻礙。
🧭 未來政策觀察指標：三大重點方向
央行將依據以下三項持續追蹤銀行與市場變化：
📌 1. 各銀行自主管控執行情形
是否落實貸款總量控管
📌 2. 不動產貸款集中度與餘額
是否有效下滑，資源是否分流
📌 3. 市場回饋與政策成效
需兼顧民眾居住需求與金融穩定
📈 結語：政策走向需精準拿捏
央行釋出的訊息明確指出，雖然房市熱度已降，但結構性問題仍在：
放款餘額過高 → 金融風險潛藏
信用集中度未解 → 資源配置失衡
政策工具有限 → 需與其他部會合作，聯合治理
因此，未來不動產政策將走向「選擇性管制、動態調整、精準打擊」，避免誤傷首購族或產業正常融資需求。