企業如果同年度出售多筆土地，務必小心申報細節！高雄國稅局指出，曾有公司因誤將適用新制（房地合一稅）的土地申報為舊制免稅土地，導致遭補稅350萬元。此案例凸顯「土地取得日」的重要性，企業在土地交易申報時，應依照所得稅法區分新舊制，否則恐遭補稅與裁罰。
一次出售多筆土地要注意什麼？房地合一新舊制差很大
一、案件背景：一次賣地卻補稅數百萬！問題出在哪？
近年土地交易頻繁，許多企業為活化資產或配合營運策略，會在同一年度內處分多筆土地。但高雄國稅局提醒，即便是同一年賣地，每筆土地的取得時間不同，適用的課稅制度也可能不同。若未依規定分別計算與申報，恐將面臨補稅甚至滯納金處分。
▶️ 實際案例說明
A公司於112年度（2023年）出售5筆土地，總交易所得為3,000萬元，並全數列入免稅項目申報，從年度所得中扣除。然而，國稅局查核後發現，其中有1筆土地於109年（2020年）取得，應適用房地合一新制，不應列入免稅。該筆交易所得為1,000萬元，持有期間未滿5年，適用稅率35%，因此核定補稅金額高達350萬元。
二、房地合一稅制懶人包：新制與舊制一次搞懂
▶️ 舊制（所得稅法第4條第1項第16款）
適用對象：土地取得日為104年12月31日（含）以前。
課稅規定：屬於土地漲價總數額課稅制度，交易所得免納所得稅。
申報方式：在申報書第101欄列入「免稅利益」。
▶️ 新制（所得稅法第4條之4）
適用對象：土地取得日為105年1月1日以後。
課稅規定：實價課稅，土地交易所得須依持有年限課徵所得稅。
申報方式：填報第134欄，依持有期間分別適用稅率後，計入第135欄合併納稅。
▶️ 持有期間與適用稅率（營利事業）
| 持有期間 | 適用稅率 |
|---|---|
| 未滿2年 | 45% |
| 滿2年未滿5年 | 35% |
| 滿5年以上 | 20% |
三、公司土地交易申報三步驟，防止補稅風險
✅ 步驟一：清查每筆土地的取得日
建議公司建檔土地基本資料，確認取得時間與持有期間。
✅ 步驟二：確認適用稅制
取得日為105年1月1日以後者，一律適用房地合一新制。
取得日為104年12月31日以前者，可列入免稅項目。
✅ 步驟三：依規定填列正確欄位
| 項目 | 適用欄位 | 說明 |
|---|---|---|
| 處分資產總額 | 第40欄 | 包含所有處分土地收益 |
| 舊制土地交易所得 | 第101欄 | 列入免稅，從全年所得額中扣除 |
| 新制土地交易所得 | 第134欄 | 應課稅項目，依規定計算稅額 |
四、錯誤申報的代價：補稅、滯納金、加計利息
如未正確申報，後續經稽徵機關查獲將面臨下列風險：
📌 補稅金額
依據漏報所得額計算，最高可達交易所得的45%。
📌 滯納金
自繳納期限起，每逾三日加徵1%滯納金，最高可加至15%。
📌 補繳利息
若逾期未繳納補稅，還須加計每日利息，依照1年期郵政儲金定期利率計算。
五、公司常見錯誤大解析
| 常見錯誤 | 錯誤原因 | 改善建議 |
|---|---|---|
| 全數列入舊制免稅 | 忽略個別土地取得日 | 資料建檔、逐筆確認取得日期 |
| 未分開填列欄位 | 不熟悉申報格式 | 請會計師協助或參考國稅局示範範本 |
| 忽視持有期間對稅率的影響 | 將所有新制土地一視同仁 | 按持有年限精確計算稅額 |
六、稅務機關提醒：企業應主動檢視與修正
高雄國稅局呼籲，企業應建立完善資產管理制度，交易前諮詢稅務專業人士，確認各筆土地適用稅制與稅率。若發現申報錯誤，應立即辦理更正申報，以避免後續補稅與處分。
📍 自動補報補繳有救濟機會
若企業在國稅局查核前主動更正，可免受罰鍰處分。
須於原申報期限屆滿日起一年內完成補報補繳程序。
七、土地交易與稅務規劃建議：未來不再中地雷！
建立不動產明細表，標示取得日與帳面原始成本。
每年進行資產盤點，分析哪些土地可能進入課稅期。
出售前請會計與律師一併確認稅負。
善用分年處分方式，避免稅賦集中過高。
若需出售新制土地，可搭配資本支出降低應稅所得。
業賣地不能只看價格，更要看「稅制」
土地交易金額龐大，一旦申報錯誤，可能遭補稅數百萬元甚至更多。本案例提醒所有企業主，不能忽略稅制細節，尤其在同一年度出售多筆土地時，務必逐筆確認是否適用房地合一稅新制。正確申報不僅保障自身權益，也避免因不熟規定而誤觸稅務地雷。