在土地所有權移轉時，只要符合自用住宅用地條件，就有機會享有「一生一次」的土地增值稅 10% 優惠稅率。不過，根據財稅機關說明，若是以「贈與」方式移轉，因屬無償行為，並非買賣交易，因此並不適用此優惠，許多民眾因此在財產移轉時產生誤解與稅務風險。
別誤會了！贈與土地不等於買賣 恐錯失自用住宅稅率優惠
一、生前移轉財產常見手段：買賣與贈與的差異
在台灣，民眾常為了財產規劃，在生前將名下不動產移轉給配偶或子女，以避免日後繼承糾紛或節省稅費。其中，最常見的兩種方式為：
買賣：有價交易，涉及金錢對價。
贈與：無償轉讓，不需支付價格。
雖然兩者最終都能達到名義移轉的目的，但在稅負上卻有極大的差異，尤其是「土地增值稅」的課徵方式與適用稅率。
二、什麼是土地增值稅？如何計算？
土地增值稅是針對土地所有權移轉時，對土地持有人在持有期間因地價上漲所獲得的增值利益課徵的稅金。其課稅方式如下：
課稅標的：土地漲價總數額（移轉現值減除取得原值及改良費用）
稅率採累進制：稅率從 20% 起跳，最高可達 40%
自用住宅用地可適用優惠稅率：僅限「一生一次」10%
若無法適用優惠稅率，就需依照一般級距稅率繳納，金額可差距甚大。
三、「一生一次」10%優惠稅率的適用條件
依據《土地稅法》第34條及相關解釋函令，自用住宅用地優惠稅率的適用，需符合以下要件：
土地屬自用住宅用地：移轉前土地必須做為本人、配偶或直系親屬實際居住之使用。
土地面積符合範圍：都市土地不得超過300平方公尺，非都市土地不得超過700平方公尺。
實際居住且無出租或營業。
買賣移轉行為：需以買賣方式辦理所有權移轉。
「一生一次」限制：納稅義務人終身僅可適用一次該優惠稅率。
其中第4項「買賣移轉行為」便成為許多民眾誤解的關鍵。
四、為何「贈與」無法享受10%優惠？
根據財政部與地方稅務局的明確說明，土地增值稅僅在交易行為中課徵，所謂交易行為，必須為有價的買賣，才能被視為具有商業交換性質。
贈與屬於無償轉讓，法律上不屬於交易
因此，當民眾以贈與方式將土地移轉給子女，雖然同樣辦理過戶手續，但在法律上並不視為買賣，而是「無償移轉」，故不能適用「自用住宅用地」的10%稅率，只能依照一般土地增值稅的稅率級距計算。
五、案例解析：陳太太贈與土地結果需繳高額稅金
屏東縣財稅局曾分享一則案例：
陳太太欲將其持有多年的土地贈與給兒子，該地長期作為兒子居住之住宅使用，面積亦未超過法定範圍。
陳太太原以為可申請「一生一次」10%優惠稅率。
但因其屬贈與行為，依法不符適用條件，只能依照一般土地增值稅率課徵。
結果稅額遠超預期，產生爭議與財務壓力。
此案例提醒民眾：即使符合法定使用條件，只要是贈與，就不能使用該項優惠。
六、節稅建議：如何合法規劃土地移轉？
若有意將土地移轉給子女，又希望節省土地增值稅，可考慮以下做法：
1. 採買賣方式移轉
雖然實際上未收取價金，但可雙方簽訂買賣契約，形式上具備買賣要件，以此進行移轉並申報稅賦。須注意以下：
須有買賣契約、實價登錄、繳納契稅與土地增值稅。
雙方須辦理金流證明，或說明資金來源。
2. 善用一次優惠稅率機會
每位國民終身僅有一次機會使用自用住宅用地的10%稅率，應妥善規劃、挑選最具增值潛力的土地使用此機會。
3. 提前諮詢稅務人員或地政士
透過專業人士了解土地現況、使用方式、實價登錄價格等，事前規劃可避免日後不必要的稅務負擔。
七、其他須注意事項
土地面積限制不得逾越
即使符合自用住宅條件，若面積超出規定，也僅能就法定面積部分適用優惠，超出部分將課以一般稅率。
土地用途須為住宅
若有出租、開設公司、商業行為，則不屬「自用」，即無法適用優惠稅率。
不動產贈與另需考量贈與稅
即使無法使用土地增值稅優惠，以贈與方式移轉也可能面臨贈與稅課徵，贈與超過當年免稅額（244萬）即須申報贈與稅。
移轉土地前，謹慎規劃是關鍵
「一生一次」的10%土地增值稅優惠，確實是政府給予民眾的重要減稅工具，但其適用條件明確且嚴格，特別是在「移轉方式」的認定上，若誤用贈與而非買賣，將喪失優惠資格，導致多繳數倍稅額。
因此，民眾在辦理不動產移轉前，應詳閱法規、諮詢專業，審慎決定轉讓方式，才能真正達到合法節稅、安心傳承的目的。