桃園蛋黃區飽和，新屋區預售屋房價3年飆漲79.1%

桃園市的房地產市場持續呈現強勁的成長勢頭，特別是預售屋價格的變動備受矚目。根據最新的實價登錄統計，2021年至2024年間，桃園市新屋區的預售屋房價成長率居全市之冠，從每坪16.3萬元飆升至29.2萬元，漲幅高達79.1%。此外，大溪區與龜山區分別以68%與62.3%的增幅緊隨其後。這一現象反映出桃園市的房價結構正經歷重大變化，核心蛋黃區逐漸飽和，而蛋白區則因房價較低、發展潛力大，吸引了大量購屋族。

桃園房市展望：交通建設、產業發展如何影響房價？

蛋黃區飽和，蛋白區成長迅速

根據大家房屋企畫研究室公關主任賴志昶的分析，桃園市的預售屋市場過去主要集中在中壢區與桃園區這些蛋黃區。然而，隨著這些區域的發展逐漸趨於飽和，建商開始將目光轉向蛋白區，例如新屋、大溪與龜山等地。這些區域的房價長期維持親民水平，特別是新屋、大溪在過去多年來的預售新案幾乎都維持在1字頭價格。然而，受到蛋黃區房價外擴效應的影響，加上近年來建商推出「低首付」等優惠銷售方式，進一步推升了蛋白區的買氣。

值得注意的是，蛋白區的房價基期較低，因此在短時間內出現了驚人的成長幅度。例如，新屋區的房價漲幅高達79.1%，大溪與龜山則分別上漲了68%與62.3%。這顯示出桃園市的房市需求已經逐步轉向外圍區域，並帶動蛋白區域的房價大幅上揚。

大園區房價罕見下修

與其他蛋白區域房價飆升形成對比的是，大園區的預售屋價格卻出現罕見的下修情況。統計顯示，大園區2021年的預售屋平均單價為每坪34.1萬元，而2024年則下降至31.6萬元。對於這一現象，賴志昶表示主要有兩大原因。

首先，過去大園區的推案主要集中在鄰近青埔高鐵特區一帶。由於該區域近年來房價漲勢冠居全台，使得大園區整體的房價基數偏高。然而，隨著高鐵特區周邊的開發已趨於飽和，大園區的交易量逐漸轉向真正的蛋白區域，這使得整體平均成交價格出現小幅度下滑。

其次，雖然仍有部分鄰近青埔的高價新案創下7字頭的天價，但市場需求已不如前幾年旺盛，部分買方轉向其他發展潛力更高的區域，導致大園區的平均房價增長動能減弱。

桃園房市未來展望

整體而言，桃園市的房市發展呈現「蛋黃區飽和，蛋白區崛起」的趨勢。由於中壢區與桃園區的房價已達高點，例如桃園區的預售屋單價在2023年已達到48.5萬元，購屋族群開始尋找價格較為親民、發展潛力較大的區域，進而推升新屋、大溪、龜山等地的房價。

展望未來，桃園市的房市仍將受到多項因素影響，包括交通建設、產業發展以及政府政策。例如桃園捷運綠線的推進、航空城計畫的發展等，都可能進一步帶動周邊地區的房價上升。此外，由於桃園仍是北台灣的重要發展重鎮，預計未來幾年內蛋白區的房價仍有上漲空間。

不過，購屋者在面對房價快速上漲時，也需謹慎評估自身的財務狀況，避免因市場波動導致購屋壓力過大。同時，未來若利率持續上升，房市買氣可能受到影響，這也是影響桃園房價變動的重要變數之一。

總結來看，桃園市的房市正處於快速變動的階段，雖然蛋白區仍有發展潛力，但房價成長速度過快也可能帶來市場過熱的風險。購屋者在選擇購買地點時，應考量長期發展潛力與自身財務負擔，才能在這波市場變動中做出最合適的決策。