在限貸政策與房市降溫雙重影響下，國銀不動產放款比率連續7個月走低，2025年底降至25.38%，創下近9年半新低。隨著「新青安房貸」排除計算，加上分母擴大、分子放緩，銀行體系壓力明顯鬆動，資金配置與授信策略正悄悄轉向，對房市與購屋族影響深遠。
根據金管會統計，截至2025年12月底，國銀依《銀行法》第72-2條計算的不動產放款比率降至25.38%，已連續7個月下滑，並寫下近9年半來的新低紀錄。
這個數字的意義非常重大。
因為對銀行來說，30%是法規天花板、27%是市場警戒線，而25%以下則代表銀行體系對不動產授信的「壓力警報」幾乎解除。
過去兩年，這個比率曾逼近甚至站上27%警戒區，讓不少銀行幾乎「不敢再做房貸」，導致市場出現：
房貸排隊潮
撥款延遲潮
銀行選客戶、挑物件、提高門檻
成交卻貸不到款的亂象
如今，這個結構性壓力正在快速消退。
🧮 為什麼比率會快速下降？關鍵在「分母」與「新青安」
截至12月底：
不動產放款總餘額：約 15.47兆元
存款＋金融債發售額：約 60.96兆元
這裡的關鍵不是房貸縮多少，而是分母正在快速膨脹。
兩大關鍵因素：
① 新青安房貸「不列入計算」
9月行政院拍板，新青安房貸不納入72-2條計算。
這等於直接把大量首購房貸從分子中「移除」。
對銀行來說，這是極大的解套。
② 房市成交量急凍 → 房貸成長停滯
2025下半年房市交易量明顯轉弱，房貸新增動能趨緩，分子成長幾乎停滯。
於是出現罕見現象：
房貸沒明顯減少，但比率卻快速下降
這不是銀行主動收縮，而是市場自然降溫 + 政策調整共同造成的結果。
🚨 27%警戒區銀行家數持續下降
觀察銀行分布更能看出壓力鬆動的速度：
| 區間 | 銀行家數 | 變化 |
|---|---|---|
| 28%～29% 紅色警戒 | 2家 | 減少1家 |
| 27%～28% 黃色警戒 | 6家 | 持平 |
| 超過27%合計 | 8家 | 再減1家 |
而且這個數字已經連續5個月維持個位數。
這代表什麼？
代表幾乎所有銀行都脫離了「不能再做房貸」的緊繃狀態。
🏦 銀行真正的改變不是「鬆綁」，而是「有空間重新布局」
很多人誤以為這代表銀行要大開房貸水龍頭。
事實剛好相反。
銀行現在不是想衝房貸，而是終於有空間：
調整放款結構
增加企業放款
拉高消金放款比重
精選房貸客戶，而不是被動拒貸
過去是「不敢做」
現在是「可以選擇做」
這兩者差很多。
🏘 對房市最大的影響：房貸不再是成交阻力
2024～2025年間，房市最大的痛點不是價格，而是：
成交後，貸款過不了
這對市場信心打擊極大。
而現在，這個問題正在消失。
未來市場將從：
「銀行卡你」 → 「銀行挑你」
成交邏輯將改變為：
地段好、屋齡新、總價合理 → 銀行願意做
偏遠、老屋、高總價 → 銀行更嚴格
市場將進入物件分化時代。
📊 為什麼這是房市「止跌訊號」而不是「反彈訊號」？
這個數據非常關鍵，但很多人會誤判。
這不是房市要大漲的訊號，而是：
房市最致命的「流動性風險」正在解除
當銀行不再因72-2條而被迫縮手，房市就少了一個系統性風險。
但影響價格的，仍是：
買氣
收入
利率
預期心理
所以這是止跌結構形成，不是反轉上攻。
🧠 新青安其實成了「房貸防火牆」
很多人低估新青安的影響。
它的真正效果不是幫年輕人買房，而是：
幫銀行把首購族房貸從72-2炸彈中抽離
讓首購房貸變成「不佔額度」的優質資產。
這會帶來一個長期影響：
未來銀行會更愛做首購族，因為：
不佔比率
違約率低
政策支持
而投資客、第二戶、第三戶，反而會更難。
🧩 房市將出現「首購順、換屋卡、投資難」的新結構
在這個環境下，會出現非常明顯的市場斷層：
| 類型 | 貸款難易 | 銀行態度 |
|---|---|---|
| 首購族 | 容易 | 積極 |
| 換屋族 | 普通 | 審慎 |
| 投資客 | 困難 | 保守 |
這個趨勢會持續至少2～3年。
💡 銀行現在最想做的，其實不是房貸
當72-2壓力解除，銀行真正想衝的是：
企業放款
綠能融資
科技產業資本支出
海外布局
房貸報酬率其實不高，只是過去「不得不做」。
現在銀行有選擇權，資金將流向更高報酬領域。
這對房市來說，是「不再被壓制」，但也「不再被偏愛」。
🔮 2026年房市將出現的關鍵變化
房貸排隊潮消失
銀行開始挑地段與屋齡
老屋與蛋白區貸款難度升高
首購族成交率提升
投資型產品流動性變差
市場將從「資金市」轉為「品質市」。
🏁 結論：不動產放款天條壓力解除，是房市結構轉折點
不動產放款比率下探25%，不是新聞數字，而是：
銀行重新取得對房貸的主導權
房市最壞的不是價格跌，而是資金斷流。
如今這個風險已大幅降低。
接下來的房市，不會暴漲，也不會崩盤，而是進入：
精準分化、理性成交、物件為王的新時代