房市管控進入關鍵時刻！立法院新會期即將登場，《平均地權條例》修法備受矚目。金管會主委黃天牧近日明確表示，至年底前不會再推出新的打炒房措施，現行制度已足夠，重點在於落實執行。此舉雖讓業界鬆口氣，但建商普遍認為「政策只是暫緩，非放寬」，房市資金緊縮壓力仍未解除。
🏘️ 政府打炒房進入「休兵期」 金管會強調制度已足夠
自 2020 年底以來，台灣房市在央行與金管會聯手下，已經歷了四波選擇性信用管制。
央行陸續祭出貸款成數上限、豪宅貸款限制、建商購地融資控管等手段，金管會亦同步強化監理，從不動產專案金檢、調高房貸風險權數，到約束金融機構的授信比例，可說是多管齊下。
金管會主委黃天牧在 11 月受訪時指出，現行制度「已經夠嚴」，不需再加碼。他強調目前打炒房措施的關鍵在於「執行到位」，例如銀行授信審查是否落實、建商與代銷業的資金流向是否透明等，都是當前的重點。
👉 黃天牧強調：「不動產監理制度面已經完整，年底前不會再規劃新的打炒房措施。」
這句話，也被市場解讀為「政策暫時休兵」的訊號。
💬 建商鬆一口氣但不敢樂觀：政策沒鬆、只是暫緩
對此消息，高雄代銷公會理事長謝哲耀給予肯定，認為金管會此舉有助於「穩定市場情緒」，讓建商與購屋族暫時喘口氣。他指出，過去幾年打炒房措施連環上陣，從稅制、貸款到交易限制，全方位緊縮，使中小建商陷入資金周轉困難。
然而，謝哲耀也坦言：「這只是暫停新的打炒房，舊有的措施並沒有鬆開。」
這句話道出了業者心聲──銀行端的貸款審查仍嚴，融資成本高漲，加上房市交易冷卻、買氣下滑，讓中小型建商難以推案或轉手資金。
🔹 中小建商三大困境：
1️⃣ 資金週轉緊縮：銀行貸款不易取得，周轉金壓力沉重。
2️⃣ 庫存去化困難：買氣下滑，新案銷售期延長。
3️⃣ 成本上升：原物料與人工成本仍高，開發利潤被壓縮。
因此，即使金管會暫時不推新措施，建商仍面臨「進退兩難」的現實：想開發，錢不夠；想觀望，又怕市場轉弱。
⚖️ 《平均地權條例》修法成焦點 業界籲暫緩執行
近來，《平均地權條例》修正草案再度掀起熱議。該法案主軸在於限制預售屋換約轉售、加重炒作處罰、強化實價登錄查核權等，被視為打炒房的「終極版」。
不過，業者認為此法案若貿然通過，將讓市場雪上加霜。
謝哲耀直言：「房市已經夠冷，《平均地權條例》再上路，恐怕會凍結整個預售市場。」
他呼籲政府應該「審慎施行」，在整體經濟仍面臨通膨壓力、利率高檔的情況下，不宜再推新限制。他認為應該先觀察市場自我修正的能力，再決定是否調整政策。
📉 根據房仲業者統計：
2024 年以來，全台預售屋交易量已較高峰期減少約 30%，新案開工數同步下滑。若再推新制，恐導致開發商延後推案，進一步影響建築與就業相關產業鏈。
🏗️ 房市管控政策回顧：央行與金管會聯手四波打炒房
要理解當前局勢，得回顧過去幾年的政策脈絡。自 2020 年底房價飆漲以來，政府部會陸續出手，央行主導貨幣面緊縮，金管會負責監理與金融秩序。
🔹 四波選擇性信用管制摘要：
1️⃣ 2020 年 12 月：首購以外的購屋貸款成數下調、豪宅貸款成數限縮。
2️⃣ 2021 年 6 月：建商購地貸款與餘屋貸款成數降低。
3️⃣ 2022 年 12 月：工業地貸款與企業購地融資納入管控。
4️⃣ 2023 年 2 月：金管會調高五類不動產貸款風險權數，要求銀行提列更多資本。
這些措施讓資金流入房地產市場的速度顯著放緩。房價雖未明顯下跌，但房市熱度明顯降溫。
📊 根據內政部統計，2024 年上半年全台買賣移轉棟數約 13.2 萬棟，較前年同期減少約 12%。
💡 學者分析：金管會只是「推責」 房市仍需總體緊縮
景文科技大學財金系副教授章定煊指出，金管會認為現有制度足夠，表面上是合理的，但其實是一種「責任切割」。他認為：「金管會確實已做該做的，但問題在於整體資金太多。」
章定煊進一步說明，台灣目前的貨幣環境極度寬鬆，大量閒置資金仍流向房地產或金融市場，使得即使有管制，仍難抑制資產價格。
💬 他直言：「若沒有總體性的金融緊縮，金管會再怎麼出手也沒用。」
👉 他點出三大關鍵：
1️⃣ 央行貨幣政策仍寬鬆：利率未顯著上升，資金仍便宜。
2️⃣ 市場資金過剩：企業與個人存款高居歷史高點。
3️⃣ 政府財政刺激不減：公共工程與補貼支出持續推升流動性。
章定煊認為，若央行與財政部不共同調整政策，僅靠金管會監理措施，難以真正改變房市結構。他批評：「政府施政應該是一體的，不該由單一部會單打獨鬥。」
🧮 市場現況：房市分化擴大，北熱南冷
即便打炒房政策暫緩，房市並未出現全面回溫。根據房仲業最新統計，2024 年第三季全台房市呈現「北熱南冷」現象。
🏙️ 雙北市：
高資產族仍活躍於市中心豪宅市場，特別是信義、松山與中山區，豪宅成交量維持穩定。
🏘️ 中南部地區：
台中、台南、高雄等地則出現交易量明顯下滑，尤其是新興重劃區與預售案，退訂率上升，顯示購屋信心不足。
📉 根據實價登錄資料，2024 年第三季台南預售屋平均單價下滑約 4%，高雄則跌幅達 6%。
專家分析，這是因為中南部自住比例高、投資買盤退場，房價修正速度較快；而北部市場因土地稀缺與就業機會集中，房價支撐力道仍強。
🏦 銀行端壓力未減：房貸風險權數調升仍生效
金管會雖未再推新措施，但今年 2 月上路的「不動產貸款風險權數調升」仍在持續發酵。此政策要求銀行針對建商貸款、餘屋貸款、商辦貸款等類別提高風險權數，也就是要提列更多資本，以分攤潛在風險。
結果導致銀行放貸意願下降、融資成本上升。中小建商反映，原本利率約落在 2.2%～2.5%，如今普遍拉高至 3% 以上，甚至有個案逼近 4%。
💰 對銀行而言，這確保金融穩定；但對業者來說，卻是資金壓力雪上加霜。
🧱 建商策略轉向：小案場、合建、降槓桿
面對緊縮環境，不少建商已開始調整策略，以「降槓桿、輕資本」模式運作。
🏗️ 主流策略包括：
1️⃣ 合建分屋取代購地開發：降低初期資金需求，風險分攤。
2️⃣ 小案場靈活開發：轉向30～50戶的社區型建案，縮短開發周期。
3️⃣ 轉進二線城市：尋求土地成本低、競爭小的區域，如桃園中壢、台中太平、新北新莊副都心等。
4️⃣ 與資產管理公司合作：以不動產證券化方式籌資，降低銀行依賴度。
這些策略雖有助於減少風險，但也代表建商的獲利能力將被壓縮。房市若持續冷卻，小型建商勢必出現淘汰潮。
💭 房市展望：政策暫緩≠市場回溫
綜觀目前情勢，金管會暫停新措施固然讓市場稍微放鬆，但整體環境仍偏向緊縮。利率高檔、通膨未退、建築成本高企，加上買方觀望氣氛濃厚，短期內難以出現大幅反彈。
🔹 短期展望（2025 上半年）：
房市成交量可望持平或微幅回升，主要來自首購族與自住需求。
🔹 中期展望（2025 下半年）：
若央行未再升息，市場可能逐漸穩定，但預售屋市場仍需觀察《平均地權條例》的最終走向。
🔹 長期趨勢：
台灣房市進入「慢漲、慢跌」的調整期，投機性買盤逐步淡出，自住需求將成為市場主軸。
🧭 結語：政策暫歇並非結束，房市仍需結構性改革
金管會宣布年底前不再推出新的打炒房措施，讓市場短暫鬆口氣，但實際上，房市仍處在金融緊縮與政策壓力的雙重夾擊下。
💬 正如學者章定煊所言：「貨幣政策不緊，金管會再做也無濟於事。」
要真正穩定房市，需跨部會協調，包括央行、財政部與內政部共同制定長期結構性策略。
🏘️ 未來關鍵在三點：
1️⃣ 穩健金融體系：防止資金過度流向房地產。
2️⃣ 合理稅制改革：兼顧抑制炒作與維護交易活力。
3️⃣ 增加居住供給：透過社宅、都更與老屋重建，緩解供需不平衡。
政策暫緩不代表風險解除。房市仍在一場「信心與現實」的拉鋸戰中前行。