2025年台灣商用不動產市場延續去年熱度，上市櫃法人交易量正式突破千億元大關，寫下歷史新頁！在關稅戰、AI科技帶來的產業洗牌下，工業地產成為最大贏家，辦公市場穩健推進，壽險業資金更強勢回流台北核心區。本文將深度解析市場格局、三大交易動能，以及未來第四季展望，讓企業、投資人與市場觀察者都能掌握最佳布局契機。
📊 台灣商用市場總體概況：突破千億的里程碑
2025年截至9月，統計顯示，上市櫃法人商用不動產累計交易量已達1038億元。這個數字不僅代表市場強勁的需求，也顯示出台灣資產配置趨勢的轉變。
工業地產：600億元（58%）
辦公室：311億元（30%）
商場/店面：127億元（12%）
此結構凸顯出台灣產業的兩極化發展，AI與科技製造業支撐工業需求，辦公室市場雖受資金保守影響，但新大樓產品熱銷，商場與店面則受壽險與REITs買盤加持而穩定成長。
🏭 工業地產成為市場主力
工業不動產在2025年無疑是最大亮點。累計成交金額高達 600億元，占比近六成。
需求來源：主要來自上市櫃企業自用買盤，高達81%交易屬自用型。
產業代表：台達電、日月光、美光等科技大廠，為了AI算力與半導體產能擴充，陸續投入龐大資金購廠。
區域重心：桃園穩居企業最愛進駐的地區，截至9月法人已在桃園購置 370億元 商用資產。
👉 這樣的結構顯示出「剛性需求」的力量，尤其AI、半導體產業持續爆發，讓工業地產不僅是投資商品，更是企業營運的基石。
🏢 辦公市場穩健發展：舊換新、小換大成趨勢
儘管企業資金運用相對保守，但辦公室市場仍展現亮眼的穩健動能。
全年交易金額：311億元，占市場三成。
特色：以「新大樓」為主，在44件法人辦公室交易案中，屋齡五年內就占24件。
原因：AI帶動產業升級，企業需要更現代化、智能化的辦公空間，掀起「小換大」、「舊換新」潮流。
開發商如 中悅、遠雄、國揚、華固建設 近年積極推出新建或預售辦公大樓，正是看準這股需求。對企業來說，換辦公室不只是地點的選擇，更關乎未來十年的營運效率與品牌形象。
🏬 商場與店面：壽險資金加持的投資標的
2025年商場與店面交易金額累計達 127億元（占12%），雖然占比不如工業與辦公，但其背後意義更為深遠。
壽險業進場：今年壽險業已投入71億元購置商用資產，幾乎全數集中於台北市。
代表案例：
富邦人壽：28億元購入星聚點KTV台北旗艦館。
台灣產物保險：20億元入手大同區全棟辦公大樓。
台灣人壽：約15億元取得內湖安康段全棟廠辦。
此舉代表壽險資金重返台北核心商圈，不僅看中自用價值，也將不動產視為抗通膨、穩定收益的重要資產。
🔑 三大交易動能全面解析
① 產業自用買盤佔比高達81%
企業為了滿足營運需求與產能擴充，直接以購廠、購辦公室方式進場。這種「剛需」買盤不受景氣波動影響，是市場成交量的穩固基石。
② AI帶動的辦公室需求升級
AI不僅改變製造業，也推動白領產業對辦公環境的要求。智慧化、節能化、交通便利的新大樓成為主流，辦公市場的價值逐漸「質化提升」。
③ 壽險業資金重返商用市場
壽險業過去幾年偏好海外或金融商品，但隨著市場回穩與收益需求，逐步回流核心商用資產，尤其以台北市大樓、商場為主要標的。
🌏 區域觀察：桃園與台北雙核心
桃園：工業地產熱區
AI與半導體產業聚落效應顯著，桃園已成企業購廠的首選地區。台北市：核心辦公與商場聚落
辦公室與壽險資金集中於台北核心區，顯示「地段仍是王道」，尤其信義計畫區、內科、南港持續吸引資金與企業目光。
📈 Q4展望：銷售旺季帶動交易再衝高
專家預期，第四季進入傳統銷售旺季，市場將迎來新一波交易高峰：
賣方釋出更多資產，形成資產活化潮。
買方則把握年底前的最佳時機，加速資產布局。
工業地產仍將是最大成交主力，辦公室市場穩步向上，壽險與REITs買盤有望進一步加碼。
若動能延續，全年市場成交量有機會挑戰 1,400億元，再創新高紀錄。
🧭 對企業與投資人的建議
✔ 企業端
產業升級期：應把握新辦公大樓與廠辦釋出機會，確保營運擴張空間。
資產活化：適時釋放低效益資產，轉投資於高效益空間。
✔ 投資人端
壽險資金帶頭：可跟進核心區域大樓或商場，具抗跌性與長期收益。
工業地產長期看好：尤其桃園與新竹，具備科技聚落效應。
📌 結論
2025年台灣商用不動產市場展現「工業強、辦公穩、商場回溫」的三大格局。AI帶來的產業升級，推動工業地產需求爆發；辦公室市場因企業轉型而質量提升；壽險資金則讓核心商圈更添活力。
對企業來說，今年正是進行資產布局的關鍵期；對投資人而言，則是把握趨勢、卡位未來收益的最佳時機。隨著第四季銷售旺季的來臨，商用不動產市場仍有進一步突破的潛力，將為2025年劃下更驚艷的句點。