行政院拍板將新青安貸款排除《銀行法》第72條之2的「限貸三成」規範外，原意是解決公股行庫承貸受限、民眾房貸申請困難的問題。雖然政策被視為替低迷房市注入強心針，但央行與銀行的兩大「緊箍咒」卻未鬆綁，年輕人買房的門檻依舊高，政策效應恐怕難以如想像中樂觀。
📌 新青安貸款政策的背景與初衷
新青安貸款自 2023 年 8 月上路以來，目標是 協助首購族與年輕人安居。截至 2024 年 7 月，核貸戶數突破 13 萬戶，總金額近 1 兆元，其中 73% 借款人不到 40 歲，顯示確實觸及政策目標族群。
然而，公股銀行因配合政策承擔大量新青安房貸，使得整體不動產放款規模逼近《銀行法》限制的 三成天花板。這也導致銀行開始出現「排隊放款」、「申貸等待」等問題。
為解套，行政院在 2025 年 9 月 4 日正式宣布：新青安貸款將不再納入《銀行法》第72條之2計算，並由金管會發布解釋令，9 月 1 日起的新撥款案件全面適用。
🔍 《銀行法》第七十二條之二的放款限制
《銀行法》第七十二條之二明訂：
👉 銀行對不動產放款金額，不得超過其「存款＋金融債券發行總額」的 30%。
此規範的目的是 避免銀行過度集中於房貸業務，忽略實體產業融資，防止系統性金融風險。
但隨著新青安推動後，公股銀行配合政策承貸，房貸占比快速攀升，逼近法定上限，進而 壓縮銀行對一般自住客的放款空間。
因此，這次的「鬆綁」政策被視為讓銀行重新有能力承作房貸，理論上能縮短民眾等待核貸的時間。
⚖️ 政策鬆綁為何引發爭議？
政策甫公布，外界立刻出現兩種聲音：
正面期待
房仲、代銷業者普遍認為，銀行「水龍頭」重新打開，有助於房市回穩，減輕市場低迷氛圍。負面質疑
有人擔心 行政命令凌駕法律，恐開啟灰色先例。
另有學者警告，政策可能讓資金再次湧入房市，助長炒房。
然而，即使拋開這些爭論，新青安鬆綁對房市的實質刺激效果，恐怕仍有限。原因在於：央行與銀行內部的兩大限制依舊存在。
🏦 緊箍咒一：央行「不動產放款集中度」管制
央行在 2020 年推出 選擇性信用管制，當時的理由之一，就是銀行對不動產放款比率過高，達到 35.9%，逼近歷史高點。
根據統計：
2023 年第一季：集中度達 37.6%
2024 年 7 月：仍高達 36.7%
📊 即便行政院排除新青安不計入《銀行法》計算，但央行仍 堅持集中度計算不會因新青安而調整。換句話說，銀行的放貸天花板依舊存在。
央行的立場很明確：
「不動產貸款集中度」不能因任何特定政策而排除。
若放寬，將失去觀測與管控市場的依據。
這代表，即使行政院鬆綁，央行仍會盯緊數據，銀行在承貸時仍然小心翼翼，避免超標。
🏢 土地銀行的回應，揭示市場現實
土地銀行並不受《銀行法》第72條之2限制，理論上可更積極承作新青安，但該行仍坦言：
👉「若央行集中度規範不放寬，就算行政院鬆綁，土銀也不會增加貸款承作量。」
此話凸顯出 央行立場的重要性，也是政策能否真正落實的關鍵。
💰 緊箍咒二：房貸「收支比」限制
除了央行外，銀行在內部授信審查上，也有一個核心規範：貸款收支比（Debt-to-Income Ratio, DTI）。
一般而言：
公股銀行會要求「房貸月付金 ≤ 借款人月收入 50%」。
若收入 6 萬元，每月最高只能背房貸 3 萬元。
這對高房價環境下的年輕人來說，形同「隱形門檻」。
🏷️ 舉例：
台北市一間 1500 萬元房子，即使貸款八成（1200 萬元），20 年期、利率 2%，月付仍需約 6 萬元。
這意味著，借款人至少要月收 12 萬元以上，才可能過關。
換句話說，即使新青安提供低利率與優惠，但 房價基期過高，仍讓多數年輕人「看得到吃不到」。
📉 銀行的審核觀點
銀行主管表示，承貸評估不僅看「法規限制」，還涉及以下因素：
🏦 借款人收入穩定性
📊 信用與負債狀況
🏘️ 房屋價值與地段
👩💼 借款人職業與年齡
在資金緊縮的大環境下，銀行會傾向 選擇低風險、高穩定族群，新青安貸款戶不一定成為首選。
🏗️ 房市需求能否被帶動？
雖然政策看似釋放資金空間，但市場專家多持審慎態度：
需求面問題未解決
年輕人普遍收入增幅追不上房價上漲，房貸負擔率居高不下。銀行承作動能不足
央行與內部審核機制未鬆綁，銀行不會貿然大幅增加承作量。投資客影響有限
由於新青安僅限首購自住，對炒房族群影響不大，市場買氣不一定回升。
🌍 國際金融環境的牽動
房市是否回溫，還需觀察：
📈 美國聯準會利率政策
💹 全球資金流動與美元強弱
🏦 台灣央行後續是否跟進降息
若利率維持高檔，即使新青安鬆綁，購屋族群仍會因房貸壓力卻步。
📊 對年輕人的真實影響
雖然官方數據顯示已有數十萬年輕人受惠，但市場實況卻是：
多數在 中南部 或 房價相對低的蛋白區 才能適用。
在雙北高房價地區，新青安優惠 不足以彌補高總價壓力。
因「收支比」卡關，許多年輕人連申貸資格都過不了。
這導致 政策成效有限，難以改變年輕人買不起房的結構性問題。
📝 專家建議與未來展望
政府面
應加速推動社會住宅，真正提供低價租屋選擇。
政策設計應避免與市場脫節，僅在資金面做文章。
銀行面
可針對首購族適度調整「收支比」標準。
增加審核彈性，避免機械式拒件。
購屋族面
年輕人應評估自身負擔能力，不宜盲目進場。
可先從小坪數、蛋白區或交通便捷地段著手。
🎯 結論：新青安鬆綁是「假性利多」？
新青安排除《銀行法》規範，確實解決了部分銀行承貸受限的問題，但：
央行集中度管制未鬆綁
貸款收支比限制仍存在
這兩大「緊箍咒」使得政策效益大打折扣。
對房市而言，新青安鬆綁更像是一劑「心理安慰劑」，短期或能提振市場信心，但對年輕人而言，房價高企與銀行門檻依舊存在，購屋夢仍是「看得到、吃不到」。