受到對等關稅爭議、政府持續打炒房，以及企業決策趨於保守等多重因素影響，2025年第二季台灣商用不動產市場交易明顯放緩。根據仲量聯行最新數據，Q2總成交金額為615億元，較第一季下滑24%，年減13%，累計上半年為1,427億元，年減幅達9%。不過專家指出，第三季起若政策逐漸明朗，加上年底向來為商用市場旺季，下半年交易量仍有望逐步回溫。
政策與關稅雙壓力 商辦交易轉冷 廠辦成資金新寵
政策與市場信心雙重壓力 Q2交易縮水
根據仲量聯行董事總經理侯文信在季報記者會上指出，第二季商用不動產市場受兩大因素影響最深：其一為中央政府打炒房政策仍未鬆綁，尤其對資金運用、購地計劃產生抑制作用；其二則是中美貿易緊張升溫，台灣企業擔憂對等關稅上路，使部分資本支出與長期投資計劃轉趨保守。
在這樣的背景下，業者進場意願降低，觀望期拉長，導致土地與辦公室交易雙雙下降，整體Q2交易量明顯低於預期。
A辦交易放緩 但工業不動產連三季成長
觀察不同資產類別的表現，商辦市場中以A級辦公室放緩最明顯。儘管台北市信義計畫區等核心商圈租金仍高，但受高單價壓力與經濟不確定性影響，企業採取延後或縮小規模的租賃策略。
根據侯文信分析，目前信義計畫區A級辦平均租金約每坪3,700元，部分高樓層與特殊條件辦公空間則上看4,000至5,000元。儘管租金維持高位，但成交速度不如以往積極。
與此同時，工業不動產成為亮點。根據仲量聯行統計，工業不動產已連續三季交易量成長，反映AI供應鏈建設需求持續，特別是科技業、伺服器組裝、半導體供應鏈等產業仍積極布局高效廠辦空間。
侯文信指出，企業更偏好新型、具規模的廠辦產品，尤其是在台中、桃園、竹南等地，廠辦需求表現出高度剛性，即使面臨政策不確定，也未明顯減緩。
小坪數商辦受青睞 短租彈性成優勢
從租賃市場來看，仲量聯行商用不動產部副總經理游淑芬觀察指出，2025年上半年200坪以下的小單位辦公室租賃成交占比達48%，創歷年新高。
小單位辦公室具備三大優勢：
裝潢成本較低，企業初期進駐負擔較小；
租期彈性，一般2年短租期對比傳統5年期更具靈活性；
決策快速，中小型企業或新創團隊可快速簽約使用。
游淑芬也透露，共享辦公室、商務中心等彈性空間近期詢問度增加2至3倍，反映出企業傾向降低長期投資壓力、以應對全球經濟不確定性。
政策牽動資金動向 第四季可望出現轉折
對於下半年走勢，侯文信持相對樂觀態度。他表示，企業在上半年採取保守觀望策略，導致部分需求被延後，若下半年政策面逐步明朗，例如對等關稅問題有解、政府對不動產政策出現調整方向，市場有望重拾信心。
侯文信預估，今年第四季或明年第一季，政策走向將更清晰，不排除將出現新的資金投入與買賣熱點，屆時市場交易量可望明顯回溫。
目前市場觀察重點包括：
央行對房市信用政策的態度是否轉向；
產業結構是否出現新的需求如AI、新能源工廠；
台商回流與供應鏈重組是否進一步加速土地、廠辦需求。
政府連開案、公辦都更成新興焦點
面對民間建商購地意願減緩，政府政策逐漸轉向主導型開發模式。侯文信指出，近來多家大型建商已轉向政府「連開案」與「公辦都更」，透過與政府合作取得開發權，減少政策不確定性與投資風險。
這類土地開發多由政府取得後公開招商，交易過程規則明確，吸引大型建商參與，也為市場注入活水。侯文信預期，這類案件將於下半年陸續進入實質開發與招商階段，成為市場另一支撐力量。
中長期租金看升 市場結構持續調整中
即使短期市場遇到逆風，仲量聯行仍看好中長期商用不動產的租金走勢。根據現有租金水準與供給結構，未來新完工辦公室大多位於蛋黃區或重大交通節點，價格仍具撐盤條件。
侯文信指出，未來商辦租金仍將呈現「緩步上升」趨勢，特別是在具綜合機能、綠建築認證、交通便利等條件優良的辦公物件，將持續受到企業青睞。租賃價格的變化也將促使市場重新調整取樣基準，更貼近真實交易結構。
投資風向：產業型資產與高彈性產品受青睞
整體觀察2025上半年，商用不動產投資資金正出現轉向，從傳統A辦與商場轉向具產業連結、租賃彈性高的資產。
熱門資產類型包括：
新型廠辦：尤其位於中南部的智慧工業區，吸引AI、電動車、伺服器業者布局。
共享辦公室：靈活租賃模式降低經濟不確定性風險。
政府導入開發案：如連開案、公辦都更等，有制度保障、稅務透明性高。
這些趨勢反映出投資者不再僅看報酬率，而更重視「風險控制」與「政策適應能力」。
下半年有望築底反彈 靜待政策明朗
2025年第二季商用不動產市場雖表現不如預期，但並非全面悲觀。仲量聯行強調，在產業結構轉型與資金尋找避風港的驅動下，下半年仍存在諸多反彈契機。
未來兩季關鍵觀察點包括：
政策是否明朗與調整；
對等關稅是否落地或擱置；
資金動能是否從住宅市場轉入商用市場；
AI、半導體等產業是否帶動新一輪廠辦需求。
在多空交錯的市場氛圍下，企業與投資人更應聚焦資產基本面與彈性配置，順勢而為，伺機進場。