購屋族近來壓力倍增，根據中央銀行最新公布數據，2024年4月五大銀行新增房貸利率升至2.282%，創下自2009年1月以來的近16年半新高。同月新增房貸金額也大幅萎縮至627.3億元，單月減少近193億元，為房市降溫的明顯信號。央行指出，在多項房市管制措施陸續發酵下，民眾購屋意願下滑、六都交易量全面縮減，房價漲幅也明顯趨緩，象徵台灣房市正式進入調整期。
房貸利率創新高！央行揭示房市降溫四大成效，買氣全面退縮
房貸利率創高，購屋成本再升級
今年以來，央行多次釋出房市管控訊號，搭配銀行自主加碼風險利率，使得五大銀行的新增房貸利率從去年底以來連續七個月上升，4月已攀升至2.282%。這一數據不僅刷新自2009年全球金融海嘯後的最高紀錄，也讓許多首購族與換屋族的貸款壓力進一步加重。
以貸款1000萬元、貸款期限30年為例，利率每增加0.1個百分點，月付本息約增加500元。若與2023年初1.8%左右的利率相比，如今利率上漲超過0.4個百分點，等於每月得多付2000元以上，購屋總成本大幅提升。
房市交易降溫，六都移轉量雙位數衰退
央行經研處副處長曹體仁指出，房市已出現明顯降溫跡象，從數據觀察可發現，今年前四月，全台六都買賣移轉棟數年減達24.3%，單4月年減更高達26.3%，月減幅也達7.3%。顯示民眾看待房價漲勢的態度已逐步轉向保守，觀望氣氛升溫。
這波交易量減少，與政府一連串的健全房市措施密不可分，包括限制高價宅貸款成數、提高第二戶以上購屋門檻、加強不動產授信審查等，皆讓投資型買盤退場，自住需求轉趨保守，整體市場買氣明顯減弱。
房價漲勢趨緩，北市中古屋價格微幅回跌
在交易冷卻的同時，價格也開始出現變化。根據信義房價指數顯示，2024年4月大台北地區的房價指數月減0.68%，雖然年增仍有3.93%，但相比過去動輒雙位數成長的情況，明顯降溫。
不動產業者分析，大台北地區供給端壓力漸增，加上資金成本高漲，使得屋主對開價趨於理性，議價空間擴大。尤其是在蛋白區的中古屋市場，價格鬆動情形更為明顯。
新青安房貸占比降至四個月低點
中央銀行同時公布，4月五大銀行的新青年安心成家房貸新增234億元，占整體新增房貸比重為37.35%，為近四個月來最低。這反映出，儘管政府以優惠利率鼓勵青年購屋，但高房價與高利率的雙重壓力，已讓年輕族群的購屋動能受到抑制。
不少原本計畫購屋的年輕人，轉向持幣觀望或改租為主，期待房市價格或利率有所回檔後再進場。
房市政策奏效，四大面向見成果
在立法院報告中，央行指出，目前健全房市措施已在四大面向上展現成效：
銀行受限貸款成數下降：各大銀行在審核房貸時，對於非自用與高總價物件提高風險係數，貸款成數普遍下調，符合央行信貸規範。
民眾預期心理轉變：隨著政策持續實施與利率攀升，民眾看漲心理趨弱，不再盲目追價。
房貸年增率減緩：銀行對不動產貸款年增率已放緩，資金配置更加謹慎，優先支持自住型貸款需求。
逾放比維持低檔：儘管房市降溫，但整體不動產貸款品質穩健，銀行逾期放款比率仍維持在低水位。
銀行信貸資源過度集中仍是隱憂
然而，央行也坦言，雖然貸款集中度略降，但全體銀行的不動產貸款餘額仍高，截至今年3月底，不動產貸款餘額已達14.64兆元，較去年底增加829億元，資金仍有過度流向房地產的情況。
此現象若持續發展，不僅加重銀行資產品質風險，也可能造成實體經濟其他產業的融資排擠效應。因此央行仍持續關注相關動態，並未排除進一步收緊政策的可能性。
國際變數難測，房市觀望氛圍升溫
近期國際政經情勢波動，包括美國前總統川普再提「對等關稅」政策，導致全球金融市場震盪，也讓不少投資人對資產配置更趨謹慎。對此，央行官員表示，購屋屬中長期規劃，目前僅觀察一個月，仍需更長時間判斷其對房市的實質影響。
市場普遍認為，若地緣政治風險升高，將加劇通膨與升息壓力，未來資金成本可能進一步上升，對高槓桿房地產投資形成挑戰。
展望後市：房市進入價量修正期？
綜觀目前趨勢，台灣房市已從先前的熱絡走入價量雙修正階段。央行與金融監理機構透過多管齊下的政策工具，成功壓抑炒房與過度槓桿行為，並導引市場回歸健康發展軌道。
對購屋族而言，儘管房貸利率仍有上行壓力，但房價若持續修正，可能出現進場良機。建議民眾在評估購屋時，應兼顧總價、資金成本與自身財務狀況，避免高風險操作。