台北商辦市場正迎來新一波辦公升級潮！2026 年第三季，台北市 A 級辦公大樓成交量達 12,279 坪，年增 8%，其中屋齡兩年內的新商辦承租占比高達 71%。企業選址不再只看租金與地段，更重視交通、智慧設施、ESG 規格及人才招募條件。隨著南港需求升溫、信義區租金居冠，以及 2028 年新供給高峰逼近，台北商辦市場正加速走向新舊分化。

📊 一、台北商辦市場升溫！第三季成交量年增 8%

台北市商辦市場在企業辦公升級需求支撐下，展現相對穩健的租賃動能。根據仲量聯行公布的 2026 年第三季市場觀察，台北市 A 級辦公市場總成交量達 12,279 坪，較去年同期成長 8%，顯示即使企業面臨營運成本控管、經濟環境變化及新辦公空間陸續完工等因素，對高品質商辦的需求仍未明顯降溫。

這波需求與過去單純追求低租金的辦公室租賃模式有所不同。現代企業在選擇辦公地點時，除了考慮每坪租金，也會將員工通勤時間、辦公環境、建築設備、公共設施、企業形象及未來擴編空間納入評估。

尤其金融業、科技業及具有總部升級需求的企業，對辦公室品質的要求日益提高。當企業需要集中不同部門、改善工作環境，或建立更具競爭力的招募條件時，符合現代需求的新商辦便成為重要選項。

🏢 新供給不只是增加坪數，更改變企業選址邏輯

台北市近年陸續有新一代 A 級辦公大樓完工，包括信義區、南港及其他主要商業區的新建案。新大樓提供較現代化的空間規劃、機電系統、空調設備及公共設施，讓企業能以更符合現代營運需求的方式配置辦公空間。

相較之下，部分老舊商辦可能面臨樓板規劃不符需求、空調效率不足、電梯配置受限、公共設施老化等問題。即使位於成熟商圈，如果無法滿足大型企業對辦公空間的要求，也可能在租賃市場中逐漸失去優勢。

不過，這並不代表所有舊商辦都沒有競爭力。對於重視租金成本、交通便利性或既有商圈客戶網絡的企業而言，條件良好且維護完善的舊商辦仍有市場。真正影響租賃表現的關鍵，是建物條件與租戶需求是否匹配。

📈 企業搬遷與擴租，成為市場去化的重要力量

企業搬遷通常涉及辦公裝修、設備移轉、資訊系統建置、員工通勤安排及租約協商，因此大型租賃案往往需要較長的決策時間。

2026 年第三季，南港商業區便受惠於上半年洽談中的大型租賃案陸續簽約，帶動成交量集中釋出。這也說明，辦公市場的成交表現未必完全反映當季才出現的需求，而可能是前幾季企業選址、議價與內部決策的成果。

對商辦市場而言，只要企業搬遷及擴租需求能持續落實，新完工大樓就有機會逐步去化，市場也不一定會因供給增加而立即出現租金下跌。

🏙️ 二、七成企業選新商辦！老舊辦公大樓面臨汰換壓力

本次台北商辦市場最值得關注的現象，就是企業對新辦公大樓的偏好更加明顯。

根據提供的市場資料，2026 年第三季屋齡兩年內的全新商辦承租占比高達 71%，代表企業在選址時，已明顯將新穎建物及現代化設施列為重要考量。這項趨勢不僅反映辦公需求持續存在，也意味著台北商辦市場的競爭方式正在改變。

過去，商辦大樓的價值往往與地段、交通、周邊商業機能及租金水準密切相關。但隨著企業對辦公環境的要求提高，建築本身的規格與管理品質，也逐漸成為影響租賃決策的重要因素。

🔍 為什麼企業更願意租新大樓？

🧱 舊商辦的問題，不一定是地段不好

老舊商辦最大的挑戰，在於建築條件與企業需求之間可能出現落差。

例如，同樣位於台北市核心商業區的兩棟辦公大樓，一棟具備現代化空調、充足電梯、良好採光與完整管理服務，另一棟則存在設備老化、公共空間不足或維修頻繁等問題，即使兩者的地段相近，企業仍可能願意為前者支付較高租金。

此外，企業評估辦公空間時，也不能只比較每坪租金。若租金較低的舊商辦需要額外投入大量裝修、機電更新與維護費用，實際使用成本未必比較便宜。

因此，未來台北商辦市場可能出現更明顯的產品分化：條件良好的老商辦仍能維持穩定租戶，而規格落後、缺乏更新計畫的物件，則可能面臨較長的招租時間與租金競爭壓力。

💰 三、台北商辦租金穩步上揚！新大樓每坪最高達4,000元

除了新商辦承租占比提高，租金走勢也是觀察台北商辦市場的重要指標。

根據提供的市場統計，2026 年第三季台北市 A 級辦公大樓平均租金為每坪每月 2,860 元，與上季持平。信義區平均租金達每坪每月 3,490 元，居各商圈之首；西區則約為 2,750 元。

另一方面，核心商業區第三季平均租金為每坪每月 3,293 元，季增 0.32%、年增 2.3%，顯示核心商業區租金仍呈現溫和上揚趨勢。

需要注意的是，上述數據分別來自不同市場統計範圍，核心商業區與全市 A 級辦公大樓的平均租金不宜直接視為同一項指標。實際租金仍會受到商圈、樓層、裝修、管理費、租賃條件與可租面積影響。

📊 台北主要商辦市場租金比較

資料依據：使用者提供之 2026 年第三季商辦市場資料。各項指標涵蓋範圍及統計口徑可能不同，僅供市場趨勢比較。

📈 為什麼新商辦可以收取較高租金？

新商辦的租金高於市場平均，主要與建物規格、空間完整性及企業願意支付的使用價值有關。

對金融機構而言，核心地段有助於維持企業形象、服務客戶與連結商業資源；對科技公司而言，辦公空間可能需要兼顧研發、專案協作、人才招募與企業總部功能。當新大樓能提供這些條件時，企業便可能接受較高的租金。

不過，租金較高並不代表所有新商辦都能迅速出租。若開價超出企業預算、周邊交通不便，或空間規劃與市場需求不符，即使建物新穎，也可能需要較長的招租與議價期間。

對房東來說，與其一味追求高租金，不如同步檢視出租率、租戶品質、租約年期與空置成本，才能更完整評估資產收益。

🏦 金融業回流核心區，支撐高品質商辦需求

從產業別來看，財務金融保險業是 2026 年第三季台北核心商業區需求成長最顯著的產業，成交占比由上季的 6% 升至 26%。

金融業對辦公地點的要求，通常不只是員工日常工作空間，也涉及客戶接待、企業信譽、資訊安全與內部管理。因此，位於成熟商業區、具備良好管理品質與現代化設備的 A 級商辦，仍具有一定吸引力。

這也說明，台北商辦市場並不是所有區域同步成長，而是不同產業依照自身需求，選擇最適合的商圈與產品。

對投資人而言，若要評估商辦物件的租金潛力，除了觀察區域平均租金，也應確認周邊企業類型、租戶承租能力、空置狀況及未來供給，避免單憑高租金行情就推估投資報酬。

🏙️ 四、信義區商辦需求穩健！核心商業區成交占比達54%

2026 年第三季，台北核心商業區 A 級辦公市場成交量達 6,689 坪，占整體市場成交量的 54%。其中，信義次級市場成交表現最為突出，占核心商業區成交量的 55%。

主要原因之一，是巨蛋國際中心持續去化，單筆租賃面積達 1,400 坪，帶動區域成交表現。此外，西區及松江南京商圈也受惠於新光華山金融中心、皇翔台北廣場等新供給陸續去化，反映企業對現代化辦公空間的需求。

🌆 信義區的優勢：企業形象與商業資源

信義區長期是台北重要的商業核心，具備成熟的商業設施、金融機構聚落、交通網絡與企業服務資源。對大型企業及金融業者而言，進駐核心商圈不僅是租用辦公空間，也可能與品牌定位、客戶接觸及人才招募策略有關。

信義區平均租金達每坪每月 3,490 元，反映企業對核心地段及優質辦公產品仍有一定支付意願。但高租金也意味著企業需要更審慎衡量坪效，尤其是人數較多、需要大面積辦公空間的公司。

🏢 西區與松江南京：新供給帶動商圈更新

西區及松江南京商圈的特色，在於既有商業機能與新辦公大樓供給並存。新建商辦若能提供較符合現代企業需求的空間，便有機會吸引原本位於其他區域、正準備搬遷或擴編的租戶。

第三季這兩個次級市場合計占核心商業區成交量的 35%，租金季增 0.6%，達每坪每月 2,763 元，為各次級市場中增幅最高。

這代表商辦市場的機會不一定只集中於信義區。當新大樓進場、租戶需求轉變及企業重新配置辦公據點時，其他具備交通與商業機能的區域，也可能獲得新的成長空間。

🚄 五、南港商辦成為市場焦點！第三季成交5,590坪創近七季新高

如果說信義區代表台北成熟商業核心，那麼南港則是近年企業辦公升級與產業聚落發展的重要觀察區域。

根據仲量聯行統計，2026 年第三季南港商業區成交量達 5,590 坪，占台北市 A 級辦公市場成交量約 46%，創近七季新高。上半年洽談中的大型租賃案陸續簽約，是本季成交動能明顯提升的主要原因。

本季租賃案件主要集中於台壽 C3 及中華電信南港大樓，千坪以上租賃交易共計三筆。大型租戶的進駐，不僅帶動單季成交面積，也反映南港已具備承接企業總部、科技公司與大型營運據點的條件。

🏢 南港為什麼能吸引企業進駐？

南港的競爭力，主要來自新辦公產品、交通條件與產業聚落等因素相互加乘。

第一，南港近年陸續出現較新穎的辦公大樓，提供企業更多元的空間選擇。對需要千坪以上樓層、整合不同部門或規劃企業總部的租戶而言，較容易找到符合需求的物件。

第二，南港具備鐵路、高鐵、捷運及主要道路等交通條件，對需要跨縣市往來、接待客戶或整合不同據點的企業具有吸引力。實際通勤便利性仍須依辦公大樓與車站之間的距離，以及員工居住地分布評估。

第三，南港逐步形成多元產業聚落。當科技、能源、電信及其他企業集中於同一區域，除了增加辦公空間需求，也可能帶動商務服務、餐飲、旅宿與周邊商業機能發展。

📊 南港商辦市場第三季數據

資料來源：使用者提供之仲量聯行 2026 年第三季市場統計。

從數據來看，南港第三季空置率降至 17.1%，季減 2.4 個百分點，顯示市場吸納能力有所提升。不過，17.1% 的空置率仍高於台北核心商業區的 5.8%，反映南港雖然成交熱絡，仍有相當規模的空間需要持續去化。

換句話說，南港的優勢是新供給選擇多、可以承接大型租戶，但市場能否持續成長，仍取決於未來租賃需求能否跟上新增供給。

💻 科技業成為南港商辦的最大支柱

南港第三季成交中，科技業占比達 42%，能源業則占 22%。這種產業結構與南港的辦公產品供給及產業發展方向密切相關。

科技業選址時，除了租金，也會考量研發及管理部門的協作效率、人才通勤、企業合作網絡與未來擴編空間。若辦公大樓能提供完整樓層、現代化設施及良好交通條件，便有機會吸引科技企業設立總部或擴大營運據點。

不過，科技業並非所有公司都會選擇南港。企業仍會比較內湖、南港、北士科及其他科技產業聚落的租金、空間、通勤與設備條件。

因此，南港的發展不應只看單季成交量，而要觀察大型租約是否持續增加、企業是否實際進駐，以及空置率是否能隨新供給消化而逐步改善。

🔮 新壽南港轉運站，成為下一階段觀察指標

未來南港還有新壽南港轉運站相關辦公空間，預計新增約 1.3 萬坪辦公面積。若預租及帶看反應能轉化為正式簽約，將有機會為南港商辦市場帶來新一波成交動能。

但新增供給也意味著市場競爭會持續。對開發商而言，必須掌握目標租戶需求、提供合適的租賃條件，並以完善的建築規格與管理服務建立差異化；對企業而言，則可利用市場選擇增加的機會，爭取更符合成本與營運需求的空間。

整體而言，南港是台北商辦市場中值得持續關注的區域，但投資與租賃判斷仍應以實際租約、租戶進駐情況及未來供給為依據。

🏢 六、內湖商辦轉型中！產業多元化，新舊廠辦表現分歧

相較於南港以新辦公產品及大型租賃案吸引市場目光，內湖的特色在於成熟的科技產業聚落，以及相對多元的辦公與廠辦產品。

2026 年第三季，內湖辦公市場平均租金為每坪每月 1,443 元，其中西湖段平均租金為 1,555 元，文德段為 1,096 元，整體租金維持平穩。

此外，內湖科技園區廠辦平均空置率由上季的 11.1% 降至 10.3%，主要受到新光人壽明湖大樓整棟去化，以及國揚洲際企業總部部分樓層進駐帶動。

📍 內湖不同區段，租金與空置率各有差異

資料依據：使用者提供之內湖科技園區市場資料。此表為各區段廠辦統計，與前述內湖辦公市場整體平均租金的統計範圍可能不同。

西湖段空置率降至 5.5%，顯示當地辦公空間具有一定吸納能力；文德段空置率為 8.5%，舊宗段則為 16.8%。區段之間的差異，說明內湖不能只以單一平均租金判斷整體市場。

企業在選擇內湖辦公室時，仍須考量產品規格、交通便利性、停車條件、周邊商業服務及未來擴編需求。

🧩 運動休閒業進駐，反映產業結構改變

第三季運動休閒產業租戶進駐新光明湖大樓及新光瑞湖大樓，顯示內湖辦公市場的租戶來源逐步多元化，不再完全由傳統科技業主導。

對商辦市場而言，產業多元化有助於擴大潛在租戶來源。當不同產業對辦公空間的需求互補，部分物件便有機會降低對單一產業景氣的依賴。

然而，產業多元化並不代表所有辦公產品都能受惠。部分企業需要一般辦公室，部分企業則需要具備貨物進出、研發設備或特殊機電條件的廠辦。房東若能針對不同租戶需求調整空間規劃，較有機會提高物件使用效率。

⚖️ 南港與內湖，企業應該怎麼選？

南港與內湖都具備科技產業發展基礎，但兩者的辦公市場條件有所不同。

• 南港： 適合重視新大樓規格、交通轉乘、企業總部形象及大型樓層選擇的公司。

• 內湖： 適合重視既有產業聚落、辦公與廠辦選擇、租金彈性及既有營運網絡的企業。

企業若只比較每坪租金，容易忽略實際的營運差異。例如，南港新辦公室租金較高，但可能具備更符合企業需求的設備與空間；內湖部分物件租金相對親民，卻可能需要額外評估交通、裝修或設備更新成本。

因此，兩個商圈並非單純的競爭關係，而是提供不同條件的辦公選項。未來租賃市場也可能呈現同一商圈內，新舊產品表現差距逐漸擴大的情況。

🌱 七、ESG、智慧辦公與都市更新，成為舊商辦轉型關鍵

台北核心商業區近半數辦公存量屋齡已超過 20 年，平均樓齡約 16.5 年。當企業持續提高對節能、智慧設備、員工體驗與建築管理的要求，老舊商辦就必須思考如何維持競爭力。

這也是「商辦大樓的天敵是舊」背後真正值得關注的問題：建築老化並非單純的外觀問題，而是涉及設備效率、營運成本、空間使用與未來資產價值。

♻️ ESG 規格，影響企業租賃決策

ESG 已逐漸成為部分企業管理與資產選擇的重要考量。對辦公大樓而言，可能涉及能源使用效率、節水設計、室內環境品質、廢棄物管理及建築營運資訊等。

若企業需要回應永續管理目標，具備合適設備及相關認證的辦公大樓，可能更符合其選址需求。不過，ESG 並非只看建物是否取得某項認證，仍須檢視實際能源使用、設備維護及營運管理成果。

🛠️ 舊商辦可以透過哪些方式提升競爭力？

🏗️ 都市更新能否成為老商辦的解方？

都市更新有機會改善老舊商辦的使用效率，並透過重建或整建提升建物規格。但更新涉及產權整合、所有權人意願、開發成本、建築法規及市場需求，並非每一棟老商辦都適合直接重建。

對位於成熟商圈、土地條件良好且具有更新潛力的物件而言，若能透過整合改善建築品質，未來可能重新進入高品質商辦市場。反之，如果整合成本過高、產權複雜或區域租賃需求不足，即使有更新構想，也需要審慎評估財務可行性。

因此，老商辦的未來不只有「繼續出租」與「拆除重建」兩種選擇。依照建物條件與市場需求，採取設備更新、公共空間改善、局部整建或整體更新，都可能是不同階段的策略。

📅 八、2028 年台北商辦供給高峰將至！30.6 萬坪新供給考驗市場

除了企業租賃需求，未來幾年的新供給規模，也是決定台北商辦市場走勢的重要變數。

根據提供的戴德梁行統計，自信義區富邦 A25 啟用以來，近三年台北市共有 10 棟新 A 級辦公大樓進場，扣除企業自用總部後，對外招租面積累計約 88,000 坪。截至 2026 年第三季，正式進駐面積已超過 5 萬坪，約占六成，顯示新供給具備一定的市場吸納能力。

不過，未來幾年仍有大量辦公空間預計完工。依提供的開發時程資料，至 2030 年，台北市 A 級辦公大樓市場預計新增約 30.6 萬坪供給，其中 2028 年將迎來供給高峰。

這代表台北商辦市場即將進入新的考驗期：企業是否願意持續搬遷、擴租與升級，將直接影響新增辦公空間的去化速度。

📊 台北 A 級商辦供給時程，哪些年份值得關注？

依據你提供的「台北市 A 級辦公大樓供給釋出時間表」，未來幾年的新供給將陸續進場，部分年度的供給規模明顯較大。

資料來源：使用者提供之台北市 A 級辦公大樓供給釋出時間表。此表為趨勢整理，非各年度確切供給量；實際完工及招租坪數仍須依個別建案最新進度確認。

🏢 新供給增加，為什麼不一定造成租金下跌？

判斷商辦供給是否形成壓力，不能只看完工坪數，還必須了解新增空間有多少真正對外出租。

例如，元大大同大樓預計以全棟自用為主，全球人壽總部園區則僅釋出部分可租賃面積。即使這些大樓完工，實際進入公開租賃市場的面積，仍可能低於整棟建築的總樓地板面積。

此外，企業可能提前簽約，再依裝修及搬遷時程陸續進駐。因此，完工時間、租約簽訂時間與實際進駐時間往往不完全一致。

另一個需要注意的因素，是企業搬遷後留下的舊辦公空間。新商辦成功出租，不代表市場淨去化量一定等於新大樓出租面積，因為搬遷企業可能同時釋出原有辦公室。

因此，觀察台北商辦市場時，除了追蹤新大樓簽約量，也要檢視舊辦公空間的再出租情況，才能更準確判斷市場供需。

🔍 2028 年供給高峰，市場將面臨三大挑戰

第一，企業需求能否持續成長。 如果金融業、科技業及其他大型企業持續擴編，新增辦公空間便有機會逐步消化；反之，若企業採取縮減坪數或控制成本的策略，市場去化速度就可能放緩。

第二，企業搬遷後的舊空間能否順利出租。 當大量企業轉進新商辦，部分舊大樓可能面臨租戶流失。若舊空間的設備與規格不符合新租戶需求，便可能拉長空置時間。

第三，商辦產品之間的競爭將更明顯。 新大樓不一定全部都能以高租金出租，舊商辦也不一定全部失去競爭力。未來市場更可能依地段、設備、租金、樓層完整性及管理品質形成不同價格區間。

💼 九、商辦投資進入產品分化時代！不能只看地段與租金

台北商辦市場的發展，對企業租戶、房東及不動產投資人都有不同意義。

對企業而言，新商辦增加了選址機會；對房東而言，則必須更積極管理資產與租戶關係；對投資人而言，則應從單純追求地段增值，轉向評估租金收益、空置風險與未來資本支出。

信義全球資產觀察指出，台北主要辦公商圈租金仍維持緩步上行，辦公室信心指數 ICI 回升至 117.86 點，也與市場租賃及投資表現相互呼應。不過，信心指數反映的是市場情緒與預期，並不代表未來租金必然持續上漲。