桃園幼獅工業區擴大二期計畫近日成為政治攻防焦點。針對「前朝早已推動、現任市府卻直到台積電龍科三期爭議後才重新包裝」的質疑，桃園市府強調，2022年計畫送進內政部後，仍有產業定位、產業類別與區段徵收等關鍵事項待補正。未來126公頃的幼擴二期，究竟能否提供超過50公頃產業用地、承接龍科三期供應鏈需求，將成為桃園產業發展的重要考驗。

一、🧭 幼獅工業區擴建爭議為何爆發？從「前朝已推動」到「現任重新定位」

桃園市幼獅工業區擴大二期都市計畫，近期因為政治人物針對推動進度、政策延續性與台積電供應鏈布局展開激烈攻防，再度受到市場高度關注。

民進黨桃園市長參選人黃世杰日前指出，前市長鄭文燦任內已積極推動幼獅工業區擴大二期的都市計畫程序，相關工作早已啟動，而他擔任立法委員期間也持續關注計畫發展。因此，他質疑現任市長張善政是在面對台積電龍科三期爭議後，才將多年以前就已經推動的幼獅擴大二期重新拿出來，並與台積電供應鏈發展連結。

這樣的說法，讓桃園市府都市發展局出面反擊。

桃園市都市發展局長江南志指出，都市計畫涉及極為嚴謹的法定程序，尤其大型產業園區開發牽涉區段徵收與大量私人土地所有權人的權益，不能將複雜的專業審議程序，簡化為「有送件就是完成」或「後續進度緩慢就是躺平」。

從這場爭議來看，真正的核心其實不只是「誰最早提出幼擴二期」，而是以下幾個問題：

• 📌 2022年送進中央的計畫究竟完成到什麼程度？
• 📌 內政部專案小組要求補正的內容是否仍屬重大問題？
• 📌 幼獅工業區擴大二期是否因現任市府而重新調整產業定位？
• 📌 為何幼擴二期現在與龍科三期及台積電供應鏈產生連結？
• 📌 126公頃大型開發案，如何處理土地徵收與居民權益？
• 📌 桃園未來產業用地是否足以支撐半導體與AI供應鏈持續擴張？

因此，這並不是單純的政治口水，而是一場關於「產業政策是否延續」、「都市計畫程序是否完成」以及「桃園產業土地未來如何配置」的重要討論。

二、🏭 幼獅工業區擴大二期是什麼？126公頃開發案的產業意義

幼獅工業區擴大二期，簡稱「幼擴二期」，是桃園重要的產業土地開發計畫。

根據桃園市府說法，整體開發面積約126公頃，未來可提供超過50公頃的產業專用區。以台灣目前產業用地供需緊張的情況來看，這樣的規模並不算小。

尤其桃園長期具備交通、產業與地理位置等多項優勢。

幼獅工業區擴大二期的戰略條件包括：

• 🚛 鄰近既有工業與產業聚落
• 🚄 具備北台灣重要交通網絡
• 🏭 容易與龍潭、楊梅等既有產業區形成串聯
• 💻 可承接半導體、電子、AI及科技供應鏈需求
• 🧪 有機會與龍潭科學園區擴建形成互補
• 📦 可為大型科技製造業提供周邊供應鏈進駐空間

過去談到台灣半導體產業，外界往往聚焦於科學園區本身，但實際上，一座大型晶圓廠或科技園區所帶動的，不只是核心廠房。

完整產業鏈通常還包括：

• 設備供應商
• 零組件製造商
• 材料供應商
• 特用化學品業者
• 廠務工程企業
• 自動化設備業者
• 倉儲物流企業
• 維修與技術服務廠商
• 半導體周邊製造業

因此，即使台積電核心廠區設置於特定科學園區，周邊供應鏈仍需要大量產業空間。

這也是為何幼獅工業區擴大二期，開始被賦予「串聯龍科三期供應鏈」的新角色。

三、⚖️ 市府為何反擊？關鍵在於「送進內政部」不等於都市計畫完成

這場爭議最重要的一個專業問題，就是都市計畫的法定程序。

黃世杰認為，幼獅工業區擴大二期早在前市府時代便已積極推動，相關都市計畫程序也早已展開，因此不應該將目前的規劃說成是新的產業政策成果。

但桃園市府則認為，這種說法忽略了中央審議過程中的實質要求。

根據市府說法，2022年幼擴二期計畫送進內政部之後，專案小組在審議過程中，陸續針對多項重要問題提出意見。

主要包括：

1. 🏭 產業定位仍需進一步釐清

一個大型產業園區不能只有「開發工業用地」的概念，更必須回答：

未來到底要引進什麼產業？

產業定位會影響整個都市計畫的合理性，包括：

• 土地需求規模
• 用地種類
• 交通需求
• 環境影響
• 基礎設施
• 就業人口
• 產業鏈關聯性

如果產業定位不夠清楚，中央審議自然可能要求地方政府重新補充資料。

2. 🧩 產業類別需要明確規範

不同產業對土地與環境的需求不同。

例如半導體供應鏈、傳統製造業、倉儲物流業與高科技研發產業，其土地使用需求就可能存在明顯差異。

因此，中央審議不只要確認「這裡是不是工業用地」，還需要了解：

• 哪些產業適合進駐？
• 是否符合地方整體產業政策？
• 是否與周邊產業聚落形成互補？
• 是否有過度開發或產業重疊問題？

3. 📋 區段徵收意願調查是重大課題

這可能是幼擴二期最敏感、也最容易耗費時間的問題。

因為大型都市計畫如果涉及區段徵收，就不只是政府與企業之間的事情，而是大量私人土地所有權人的財產權問題。

市府必須：

• 辦理說明會
• 與地主溝通
• 說明開發方式
• 設置相關服務機制
• 進行意願調查
• 釐清地主權益
• 依照法定程序處理後續計畫

因此，市府認為，如果將都市計畫送進中央審議就直接稱為「完成」，忽略後續專案小組提出的補正要求，顯然是過度簡化大型都市計畫的實際運作。

四、🔍 都市計畫為何不能只看「誰先送件」？大型開發案真正困難在後面

許多民眾對都市計畫的理解，可能會認為：

地方政府提出計畫 → 中央審核 → 通過 → 開發。

但實際上，大型開發案往往遠比這個流程複雜。

一個大型產業園區的形成，通常涉及以下程序：

1. 政策研議
2. 產業需求分析
3. 土地範圍規劃
4. 都市計畫草案
5. 地方審議程序
6. 送交中央審議
7. 專案小組審查
8. 補正與修正
9. 再送審
10. 土地權益處理
11. 開發執行
12. 基礎設施建設
13. 招商與企業進駐

從這個流程就可以發現，「送進中央」只是其中一個重要階段，而不是所有工作的結束。

尤其當中央審議委員針對：

• 產業定位
• 土地使用
• 徵收方式
• 地主權益
• 公共設施
• 開發必要性

提出意見時，地方政府就必須進行實質修正。

因此，桃園市府強調，現任團隊並非完全推翻前朝規劃，但也不是「照單全收」。

而是針對中央審議意見，重新盤整整體桃園產業政策，並重新界定幼擴二期的產業角色。

五、🔗 幼擴二期為何現在與龍科三期連結？供應鏈才是關鍵

這次爭議最受到關注的，就是幼獅工業區擴大二期與龍潭科學園區三期之間的關係。

過去幼擴二期可能被視為一般產業用地開發計畫，但隨著半導體產業持續擴張，以及龍科三期發展受到關注，桃園市府開始重新思考其角色。

江南志指出，現任市府重新盤整桃園整體產業政策與產業用地需求，並將幼擴二期明確朝向：

串聯龍科三期產業鏈，提供相關供應鏈廠商進駐。

這項定位具有重要意義。

因為科學園區並不一定能容納所有供應鏈企業。

部分企業可能：

• 不符合科學園區進駐條件
• 不需要直接設置於園區核心區
• 需要更大面積廠房
• 需要物流倉儲空間
• 需要接近客戶但不必位於園區內
• 需要較具彈性的產業用地

因此，如果龍科三期未來持續擴張，周邊勢必需要更多配套產業空間。

幼擴二期若能提供超過50公頃產業專用區，就可能成為：

「核心科技園區＋周邊供應鏈產業基地」

的重要一環。

這樣的產業布局，也符合大型科技聚落的發展模式。

六、💻 台積電效應有多大？為何供應鏈土地需求成為桃園難題

台積電及半導體產業的土地需求，並不只是單一企業買一塊地建廠。

真正帶來巨大影響的，是完整供應鏈。

一座先進製程晶圓廠需要大量：

• 精密設備
• 化學材料
• 特用氣體
• 自動化系統
• 廠務工程
• 潔淨室設備
• 水處理系統
• 電力系統
• 空調設備
• 零組件製造

因此，一個大型科技投資案宣布後，常常會引發「供應鏈跟著找地」的現象。

供應鏈企業通常會優先考慮：

1. 距離核心客戶不能太遠
2. 交通物流必須便利
3. 土地價格必須合理
4. 要有足夠廠房面積
5. 必須具備完整公共設施
6. 要能快速取得土地

這也讓桃園面臨一個現實問題：

如果大型科技產業持續擴張，產業用地到底夠不夠？

桃園過去擁有許多工業區與產業園區，但隨著科技製造業升級，傳統工業用地的供需條件也開始改變。

企業現在需要的，往往不是單純一塊工業用地，而是：

• 具備完整基礎設施
• 靠近科技聚落
• 可以快速建廠
• 符合環保與能源需求
• 具備大型物流條件

因此，幼擴二期的產業定位調整，也可以視為桃園因應半導體供應鏈需求所進行的土地政策調整。

七、🌏 納入桃竹苗大矽谷計畫，幼擴二期不再只是地方開發案

桃園市府表示，幼獅工業區擴大二期目前已被納入桃竹苗大矽谷計畫，並獲得國科會竹科管理局認可，正式納入龍潭科學園區擴建計畫。

這代表幼擴二期的定位，已經不再只是：

桃園地方增加工業用地。

而是可能成為桃竹苗科技產業走廊的一部分。

桃竹苗地區目前具有台灣最完整的高科技產業聚落之一。

從新竹科學園區、竹南科學園區，到桃園科技產業鏈，未來可能形成更緊密的區域分工。

這樣的發展趨勢，將產生三大效應。

第一，🚀 產業鏈區域化

科技產業不再完全集中於單一園區，而是形成跨縣市的產業廊帶。

企業可以根據：

• 土地成本
• 交通條件
• 人力資源
• 產業關聯性

選擇不同地點設置廠房。

第二，🏗️ 產業用地需求外溢

當核心科學園區土地有限時，周邊地區就會成為供應鏈的重要承接區。

這也是為什麼桃園產業土地的重要性不斷提高。

第三，🏠 人口與住宅需求同步增加

科技產業聚落擴張後，通常會帶動：

• 就業人口增加
• 租屋需求提升
• 住宅需求增加
• 商業服務擴張
• 交通建設需求提升

因此，幼擴二期不只是工業區議題，也可能進一步影響楊梅、龍潭及周邊地區的都市發展。

八、📏 126公頃有多大？為何區段徵收成為最大關鍵

幼獅工業區擴大二期總面積約126公頃，並非小型開發案。

這類大型開發通常涉及：

• 大量私人土地
• 不同地主
• 農地與既有土地使用
• 公共設施規劃
• 交通系統
• 產業用地配置

因此，土地取得是整個計畫最困難的問題之一。

市府已表示，未來將辦理土地所有權人區段徵收意願調查。

區段徵收之所以敏感，是因為涉及土地所有權人的重大權益。

地主通常會關心：

💰 土地如何估價？

土地價值與補償方式，是所有權人最直接的關切。

🏠 是否可以領回抵價地？

地主可能希望了解，土地開發完成後，是否能夠取得具開發價值的土地。

🛣️ 公共設施如何配置？

道路、公園及其他公共設施配置，可能影響地主未來權益。

📈 開發後價值如何分配？

大型開發完成後，土地價值可能上升，但地主最關心的是：

原有土地所有權人能否合理分享開發利益？

因此，桃園市府認為，不能以「選舉速度」取代法定程序。

因為一旦涉及土地徵收，政府必須有充分的：

• 說明
• 溝通
• 調查
• 規劃
• 法定程序

這些工作都需要時間。

九、🗓️ 今年第四季開始說明會，幼擴二期下一步怎麼走？

根據桃園市府規劃，幼獅工業區擴大二期後續將持續依照內政部專案小組意見修正計畫書圖。

下一階段的重點包括：

1. 📝 修正都市計畫內容

市府必須針對中央審議提出的意見，進一步補充：

• 產業定位
• 產業需求
• 土地使用規劃
• 區段徵收相關資料

2. 🏛️ 自今年第四季辦理說明會

大型開發不能只由政府與中央機關討論，地主與當地居民同樣需要了解開發內容。

因此，說明會將是未來重要環節。

3. 📍 設置駐點辦公室

市府規劃設置駐點辦公室，目的在於提供地主：

• 計畫諮詢
• 權益說明
• 土地問題解答
• 區段徵收資訊

這有助於降低大型開發案常見的資訊落差。

4. 📊 辦理區段徵收意願調查

這是影響後續進度的重要工作。

如果地主意願、土地權屬與開發範圍問題沒有充分釐清，後續計畫就可能面臨更多阻力。

5. 🏢 再送內政部續審

完成修正後，相關資料將再次送交中央續審。

因此，幼擴二期目前並不是「已經完成」，但也不是「完全沒有進度」。

更精確地說，它正處於：

中央審議意見補正＋產業定位調整＋地主權益調查的重要階段。

十、📊 幼擴二期與龍科三期有何不同？兩者不是完全替代關係

市場討論幼獅工業區擴大二期時，容易將它與龍科三期放在一起比較。

但兩者實際上可能具有不同角色。

因此，桃園市府現在提出的產業邏輯，並不是「幼擴二期取代龍科三期」。

而是希望形成：

龍科三期發展核心科技產業
↓
幼擴二期承接周邊供應鏈
↓
建立更完整的科技產業聚落

如果這項定位能夠順利落實，幼擴二期的重要性就可能進一步提升。

十一、🧠 產業定位重新調整，是「政治包裝」還是「政策升級」？

這是此次爭議最大的政治問題。

批評者認為，幼擴二期原本就已經存在，現任市府只是因為龍科三期受到爭議，才將舊計畫重新包裝成台積電供應鏈基地。

但市府則認為，前朝送件的計畫仍有重大補正工作，而且現任團隊針對桃園產業環境重新盤整，將原本較為廣泛的產業土地開發概念，進一步聚焦於科技供應鏈需求。

從政策角度來看，兩種說法其實可能同時存在。

✔️ 第一，幼擴二期確實不是完全從零開始

前市府時代確實已經啟動相關都市計畫程序。

因此，不能將所有成果完全歸因於現任市府。

✔️ 第二，計畫送件也不代表所有程序完成

中央審議提出的產業定位與區段徵收問題，顯示計畫仍需要進一步補正。

因此，也不能說前朝已經「全部完成」。

✔️ 第三，現任市府確實重新強化與科技供應鏈的連結

如果幼擴二期過去沒有明確定位為龍科三期供應鏈基地，那麼重新調整產業定位，確實可以視為政策升級。

所以更客觀的說法應該是：

幼擴二期具有政策延續性，但現任市府也確實進行了新的產業定位調整。

這比單純討論「誰的功勞」更接近都市計畫與產業政策的實際狀況。

十二、📉 為何大型產業開發案經常引發政治爭議？

台灣大型產業開發案通常有三個特性：

第一，⏳ 開發時間非常長

從提出概念到正式招商，往往需要多年。

因此，常常會出現：

• 前任提出
• 中間審議
• 後任修改
• 再下一任執行

的情況。

這使得政治人物很容易各自強調自己的角色。

第二，🏠 涉及大量土地權益

土地徵收、農地變更與產業開發，直接影響地主與居民。

只要土地問題處理不當，就容易產生社會爭議。

第三，💰 土地價值變化巨大

當農地或一般土地被納入大型產業開發範圍後，市場往往會預期未來土地價值可能上升。

這也讓產業開發案容易成為高度敏感的公共議題。

因此，幼擴二期的爭議不只是選舉攻防，更反映台灣大型土地開發案長期存在的結構問題：

政策需要延續，但政府更替會帶來不同的產業定位。

十三、🏘️ 對楊梅與周邊房市有何影響？產業土地開發可能帶動長期需求

雖然幼獅工業區擴大二期的核心是產業土地，但大型科技產業發展通常也會對周邊房市產生影響。

原因在於產業投資帶來人口。

一個完整產業聚落形成後，可能增加：

• 工程師
• 技術人員
• 管理人員
• 供應鏈員工
• 物流人員
• 商業服務人口

這些人口可能產生：

🏠 自住需求

科技產業發展穩定後，員工可能選擇在工作地點附近購屋。

🏢 租屋需求

短期進駐員工與外地工作者，可能帶動租賃市場。

🛍️ 商業需求

人口增加後，餐飲、零售與生活服務需求也會提高。

🚇 交通建設需求

大型產業園區可能增加通勤人口，進而提高交通建設壓力。

不過，市場也要注意：

幼擴二期仍處於都市計畫與土地權益處理階段，不能直接將未來產業進駐與房價上漲畫上等號。

真正影響房市的因素，仍包括：

• 開發進度
• 企業進駐規模
• 就業人口
• 交通建設
• 市場整體房價
• 利率環境
• 房貸政策

因此，對房市而言，目前更適合視為中長期產業發展題材，而不是立即反映的房價利多。

十四、🏗️ 幼擴二期對桃園產業用地有何意義？解決「科技業找地難」

近年科技業持續擴張，產業土地供應問題逐漸浮現。

企業最常遇到的困難包括：

• 合法工業用地不足
• 科學園區土地有限
• 土地價格過高
• 土地整合困難
• 基礎設施不足
• 都市計畫變更耗時

桃園雖然是台灣重要工業城市，但產業用地並不是無限供應。

尤其隨著：

• AI產業崛起
• 半導體擴廠
• 先進封裝需求增加
• 資料中心發展
• 電子製造回流
• 供應鏈重組

企業對產業土地的需求可能持續增加。

因此，幼擴二期的126公頃開發，真正的價值並不只是「增加一塊工業區」。

而是提供桃園一個機會：

重新規劃未來20年科技產業需要什麼樣的土地。

如果產業定位明確，幼擴二期就有機會成為：

• 半導體供應鏈基地
• AI相關製造業基地
• 科技設備產業基地
• 高值化製造業聚落

但如果產業定位模糊，則可能只是一般工業土地供給。

因此，中央審議要求釐清產業定位，從另一個角度來看，也可能有助於提高整個開發計畫的品質。

十五、⚠️ 幼擴二期面臨哪些挑戰？三大問題仍待解決

雖然桃園市府已經提出未來方向，但幼擴二期要順利推動，仍然面臨至少三大挑戰。

挑戰一：土地所有權人權益

大型開發最困難的往往不是規劃，而是土地整合。

市府未來必須充分說明：

• 徵收方式
• 補償內容
• 抵價地問題
• 開發時程
• 地主權益

如果溝通不足，可能影響後續進度。

挑戰二：中央審議程序

市府仍需完成修正資料並送交中央續審。

審議結果將直接影響：

• 開發範圍
• 產業定位
• 土地使用
• 後續執行方式

因此，中央程序能否順利完成，是重要關鍵。

挑戰三：產業需求是否持續

目前半導體與AI產業需求強勁，但大型產業土地開發通常需要多年。

因此，未來市場環境仍可能發生變化。

市府需要思考：

如果產業景氣循環改變，幼擴二期是否仍具備長期競爭力？

這也是產業定位不能只鎖定單一企業，而應建立完整產業鏈與多元招商策略的原因。

十六、🔮 未來觀察：幼獅工業區擴大二期能否成為桃園科技產業新拼圖？

整體來看，幼獅工業區擴大二期目前正站在一個重要轉折點。

它原本是一項大型都市計畫與產業土地開發案，但隨著桃園科技產業快速發展，計畫開始被賦予新的戰略定位。

未來最值得觀察的四件事包括：

1. 📄 都市計畫何時完成中央續審？

這將決定開發案是否進入更具體的執行階段。

2. 🏠 區段徵收意願調查結果如何？

地主權益與土地整合，是影響開發速度的關鍵。

3. 🏭 未來將鎖定哪些產業？

如果明確定位半導體與科技供應鏈，招商策略將更清楚。

4. 🔗 與龍科三期如何實際分工？

幼擴二期是否真的能成為供應鏈基地，將取決於產業政策與企業需求。

如果未來能形成：

龍科三期核心科技製造
＋
幼擴二期供應鏈產業基地
＋
桃竹苗科技產業廊帶

那麼桃園在台灣高科技產業地圖上的重要性，可能進一步提高。

結論：🏁 幼獅工業區擴建爭議背後，是一場關於桃園產業未來的競賽

幼獅工業區擴大二期的爭議，表面上是政治人物針對「誰先推動」進行攻防，但真正的核心，其實是桃園如何因應半導體與科技產業快速擴張。

從市府回應來看，2022年送進中央審議的計畫並未代表所有程序完成，後續仍涉及產業定位、產業類別與區段徵收等重大課題。現任市府則重新盤整桃園整體產業政策，將幼擴二期定位為串聯龍科三期、承接台積電及科技供應鏈需求的重要產業基地。

未來約126公頃的開發規模，以及超過50公頃的產業專用區，如果能順利完成都市計畫審議與土地權益協調，確實可能成為桃園產業發展的重要新基地。

但同樣必須看到，大型產業開發並不能只追求速度。

土地所有權人權益、中央法定程序、產業定位與基礎設施，都需要逐一處理。尤其在涉及區段徵收的情況下，更不可能單純以政治口號取代專業程序。

因此，幼擴二期下一步真正重要的，不是繼續爭論「誰先送件」，而是：