2026年房市是否已經走出谷底，市場正在尋找答案。從全國房價止跌回穩、六都買賣移轉棟數連續三個月成長，到北士科受AI產業題材帶動商辦需求升溫，都讓沉寂多時的營建股出現新的想像空間。隨著資金尋找低基期標的，國建、長虹、冠德、興富發等「營建4雄」，能否成為下一波資金輪動焦點？

一、📈 房市止跌了嗎？房價與交易量同步釋出回穩訊號

2026年房市經過一段時間的政策調控與交易降溫後，近期市場開始出現值得留意的變化。從價格面來看，全國都會區房價指數不再持續下滑；從交易面觀察，六都建物買賣移轉棟數更出現連續三個月增加的現象。

這些數據未必代表台灣房市已經全面進入新一輪多頭循環，但至少可以說，市場先前最明顯的下跌壓力，已經開始出現放緩甚至止穩的跡象。

根據統計，2026年第二季全國都會區房價指數來到168.77，季增0.74%、年增2.66%。在過去市場交易量縮、買方觀望氣氛濃厚的環境中，房價能夠重新出現正成長，顯示整體市場並沒有出現失速式修正。

其中，台南單季房價上漲10.21%，成為各區域當中表現最突出的市場，也再次反映台灣房市並非單一走勢，而是呈現區域差異化。

有些區域受到科技產業、重大建設與人口移入支撐，房價仍具備成長動能；部分供給量較大或價格基期偏高的市場，則可能面臨較長時間的整理。

因此，現在討論「房市回溫」，不能只用全台平均數字判斷，而應該進一步分析：

• 哪些區域交易量開始回升？
• 哪些區域房價率先止跌？
• 哪些產品仍然供不應求？
• 哪些建商擁有即將完工認列的建案？
• 哪些營建公司搭上AI、科技園區與商辦需求？

這些因素，都將影響下一波營建股的投資價值。

二、🏠 六都交易量連三月成長，房市觸底跡象逐漸明顯

比起房價指數，市場其實更關心另一個問題：買方到底有沒有回來？

從六都建物買賣移轉棟數來看，2026年第二季以後的數據確實出現改善。

六都建物買賣移轉棟數走勢

從5月到7月，六都建物買賣移轉棟數已經連續三個月增加。

更值得注意的是，7月單月交易量突破2萬棟，來到20,506棟，不僅月增12%，年增也達8.8%，更是自2025年1月以來首度突破2萬棟，創下19個月新高。

雖然2026年1月至7月六都累計交易量仍為117,944棟，年減0.9%，全年數字尚未完全翻正，但市場最重要的往往不是絕對數字，而是「方向」。

當交易量從持續萎縮，轉變為連續數月回升，代表市場供需關係正在發生變化。

尤其是連續三個月月增，且增幅從5.6%、11.3%一路提升至12%，顯示市場並非單月反彈，而是買氣開始出現延續性。

這也是為什麼市場開始討論「房市是否觸底」。

三、🔍 房市回溫不代表全面大漲，這一點投資人要先理解

不過，房市交易量回升，並不等於所有房子都會同步上漲。

2026年的房地產市場，很可能進入更加明顯的分化時代。

未來房市可能呈現以下幾種情況：

1. 科技園區周邊相對抗跌

AI、半導體、資料中心、雲端運算等產業持續擴張，科技人才的就業與收入成長，將成為部分區域房市的重要支撐。

例如北士科、南港、內湖、林口、新竹、中科與南科周邊，都可能因產業發展帶來住宅與商辦需求。

2. 核心區域優於外圍區域

交通成熟、生活機能完整、土地稀缺的蛋黃區，通常較容易維持價格。

相反地，若某些重劃區供給量龐大、房價基期已高，在買方資金有限的環境下，就可能面臨更長時間的價格整理。

3. 商辦與住宅市場可能走出不同節奏

過去台灣房市習慣以住宅市場作為主要觀察指標，但AI產業崛起後，企業辦公空間、科技大樓與產業園區的需求也開始成為市場焦點。

這也是為什麼部分建商開始提高商辦產品比重。

當住宅市場受到信用管制與貸款限制影響時，商辦、企業總部、科技廠辦可能成為新的營收來源。

而北士科的崛起，正好提供了一個重要案例。

四、🤖 北士科搭上AI題材，商辦需求成為新焦點

近年台北市最受市場關注的科技產業聚落之一，無疑就是北士科。

隨著AI產業熱潮持續延燒，市場對於科技企業辦公空間的需求開始增加，而北士科也因為相關科技產業題材受到高度關注。

對房地產市場而言，AI題材帶來的影響並不只是股票市場的想像空間。

真正重要的是產業落地後，可能形成實際的：

• 🏢 商辦需求
• 🏭 科技廠辦需求
• 👨‍💻 高薪就業人口
• 🏠 住宅租賃與購買需求
• 🛍️ 商業與生活機能需求

這種產業聚落一旦形成，就可能改變區域房地產價值。

從過去的內湖科技園區，到南港軟體園區，再到新竹科學園區，都可以看到科技產業與房地產價格之間的密切關聯。

因此，北士科真正受到市場期待的地方，不只是因為某一家企業進駐，而是AI產業鏈未來可能帶來更多企業與人才。

五、🏢 長虹卡位北士科，百億商辦案成最大想像空間

在北士科AI題材當中，長虹是市場最容易聯想到的營建股之一。

長虹成立於1975年，2004年掛牌上市，長期以雙北市場為主要推案基地，近年則逐步擴展至台中與彰化。

與一般純住宅型建商不同的是，長虹近年來商辦產品比重明顯提高。

此外，公司擁有100%持股的甲級營造廠宏林營造，在施工進度與成本管理方面具備一定優勢。

在營建業普遍面臨工料成本上升、缺工問題與工程延誤風險時，自有營造團隊也能提升公司對施工流程的掌握程度。

北士科「長虹ICT科技大樓」是關鍵

長虹最受市場關注的案子，就是位於北士科的「長虹ICT科技大樓」。

該案已經完工，且地點鄰近輝達北士科總部，市場詢問度受到AI題材帶動。

整體總銷金額約100億元。

對營建公司而言，100億元級別的大型商辦案，一旦順利出售並認列營收，對單年度營收與獲利都可能產生明顯影響。

這也是長虹最大的特色之一。

住宅市場受到買方貸款條件、房貸成數與自住需求影響較大，但大型商辦交易的買方可能是企業、法人或高資產機構。

因此，商辦市場與住宅市場的景氣循環未必完全一致。

六、💰 長虹2026年五大營收引擎，總銷超過300億元

除了北士科ICT科技大樓之外，長虹2026年的營收來源並不只一個。

公司揭露的五大營收引擎，總銷合計約313.7億元。

長虹2026年主要案源

從這些案源可以看出，長虹近年來的產品布局與科技產業高度相關。

北士科、南港、內湖，都是台北市重要的科技與產業聚落。

這意味著長虹並不是單純依賴住宅市場，而是在AI與科技產業發展趨勢下，增加科技商辦產品。

其中又以南港「長虹虹創科技大樓」總銷約120億元規模最大。

南港近年在東區門戶計畫、交通建設、軟體園區與企業總部進駐下，已經形成新的商業中心。

而北士科則被市場視為下一個可能受到科技產業帶動的重要區域。

當長虹同時布局北士科、南港與內湖，也代表公司正在掌握台北科技產業廊帶的發展。

七、📉 長虹上半年獲利不強，反而可能是低基期原因

從2026年上半年財報來看，長虹EPS為1.05元，數字並不算突出。

但投資營建股，不能只用單季或上半年的EPS判斷。

因為營建業最大的特性就是「完工認列」。

建案從取得土地、規劃、開工、施工到完工交屋，通常需要數年時間。

在營收認列之前，公司可能投入大量資金，但財報獲利不一定立刻反映。

因此營建股常見的現象是：

上半年營收普通，下半年大量完工認列，全年EPS大幅成長。

如果投資人只看某一季財報，很容易錯過真正的獲利高峰。

長虹目前的情況也是如此。

由於大型商辦案認列時間點不同，上半年可能屬於營收空窗期，但後續隨著建案銷售與完工認列，全年獲利可能呈現較大變化。

這也解釋了為什麼市場開始注意長虹的低基期。

從技術面觀察，長虹在2024年曾經從約70元上漲至144元高點，之後回檔整理。

2025年至2026年間，股價大致在70至90元區間整理，均線逐漸收斂。

當一家公司股價經過長時間整理，同時基本面又可能迎來新的認列高峰，市場自然會開始關注是否具備補漲機會。

八、🏗️ 國建：老牌營建股中的穩健代表

除了長虹之外，另一檔值得關注的低基期營建股，就是國建。

國建是台灣歷史最悠久的上市建設公司之一。

公司成立於1964年，1967年掛牌上市，至今已有近60年上市歷史。

國建長期以來在市場上具有老牌建商、品牌穩健的形象。

2025年全年營收242.89億元，年增率雖然僅1.80%，但EPS達到2.83元，創下近四年新高。

這代表一個重要訊息：

營收成長有限，不代表獲利不能成長。

國建透過毛利率與營業利益率改善，讓獲利維持在相對穩健水準。

而進入2026年之後，公司建案開始陸續完工認列。

累計前七個月營收年增率達35.3%，上半年EPS則達1.47元。

相較於一些營建股獲利高度波動，國建的特點在於營收與案量相對透明。

九、📊 國建2026年推案與完工量同步增加

展望2026年，國建預計有3個建案完工交屋，總銷約90億元。

同時，還計畫推出4個新案，總銷約230億元。

相較於2025年，整體推案量成長約15%。

這代表國建未來幾年的案源仍相對充足。

對營建公司而言，最重要的就是「案量」。

如果建商沒有土地庫存、沒有新案、沒有未來營收來源，即使當年度獲利漂亮，也可能只是一次性的高峰。

但國建目前的優勢在於：

• 🏗️ 老牌品牌
• 🏠 案源相對穩定
• 💰 獲利能力改善
• 📈 營收持續成長
• 🧾 推案與完工節奏透明

此外，國建股價目前約23元左右，近十年平均殖利率約5.2%，因此也成為部分存股族會留意的營建股。

十、🌐 國建也搭上北士科AI產業題材

市場對國建的期待，除了基本面之外，還有北士科AI產業帶來的題材。

隨著輝達進駐北士科，市場開始盤點周邊擁有土地或建案開發機會的上市建商。

國建、長虹、華固、遠雄等公司，都因北士科題材受到市場關注。

這種影響可以分成兩個層面。

第一，是短期的題材效應。

大型科技企業進駐，容易提升市場對區域房地產的期待。

第二，是長期的產業效應。

如果北士科未來形成AI與科技產業聚落，可能增加：

• 高薪就業人口
• 企業辦公需求
• 周邊住宅需求
• 商業服務需求
• 土地與不動產價值

這也是為什麼北士科題材不只是短線炒作，而是可能影響未來多年區域發展的重要因素。

十一、🏙️ 冠德：雙北主場優勢，獲利成長最值得注意

營建4雄當中，冠德同樣值得投資人留意。

冠德長期以雙北市場為主要布局區域，近年開始向台中擴張。

2026年上半年，冠德獲利11.09億元，年增超過六成，EPS達1.87元。

營收年增率則達31.4%。

在房市交易量尚未全面復甦的環境中，能夠繳出營收與獲利雙成長，顯示公司完工認列與產品組合仍具優勢。

冠德最大的特色，就是長期深耕雙北市場。

雙北市場雖然房價高，但同時具有：

• 土地稀缺
• 人口密集
• 交通成熟
• 就業機會多
• 自住需求穩定

當房市進入分化時代，核心都會區的建商通常比高度依賴單一重劃區的公司更具防禦性。

此外，冠德在北士科也有600多坪的合建案，並於2026年第一季開工。

雖然短期營收貢獻未必立即顯現，但從土地布局角度來看，也增加了公司與北士科發展題材的連結。

十二、🚀 興富發營收年增461%，全台布局展現爆發力

如果要找2026年營建股當中營收成長最有爆發力的公司，興富發絕對是市場關注焦點之一。

興富發的特色在於全台布局。

公司從高雄發跡，之後逐步往北發展，目前推案版圖涵蓋：

• 雙北
• 台中
• 台南
• 高雄

其中，台中七期與北中南都會區都是興富發的重要市場。

2026年上半年，興富發EPS達2.45元。

由於2025年基期較低，2026年營收年增率高達461%。

如此高的成長率當然與低基期有關，因此投資人不能單純看到461%就直接判定為長期高成長。

但從另一個角度來看，這也反映興富發的營收認列開始進入新的週期。

對營建業而言，當大型建案集中完工，就可能出現營收爆發。

這也是營建股最特殊的地方。

不像科技股可以依照出貨量逐月成長，營建股的獲利往往具有「跳躍式成長」特性。

十三、🤖 興富發雖未直接卡位北士科，但同樣受惠AI產業

興富發雖然沒有直接布局北士科，但這不代表與AI產業沒有關聯。

集團公開表示看好AI產業帶來的就業與人口紅利。

尤其是科技產業聚落附近的房地產市場，長期仍是重要布局方向。

例如內湖科技園區周邊，就是市場關注的區域之一。

AI產業發展不只會影響某一個園區，而可能形成完整的供應鏈。

從總部企業、研發中心、軟體公司、伺服器供應鏈、半導體企業，到周邊服務業，都可能創造新的就業人口。

因此，興富發雖然沒有直接參與北士科商辦案，但透過全台布局與科技聚落周邊推案，同樣可能受惠AI產業帶來的人口與住宅需求。

十四、💎 營建4雄比較：國建、長虹、冠德、興富發各有優勢

如果把這四檔營建股放在一起比較，可以發現投資邏輯其實完全不同。

國建適合什麼投資人？

偏好穩健、殖利率與老牌營建公司的投資人。

長虹適合什麼投資人？

看好北士科、AI商辦與大型科技辦公室需求的投資人。

冠德適合什麼投資人？

看好雙北核心房市與公司基本面成長的投資人。

興富發適合什麼投資人？

偏好高成長、營收爆發與全台布局的投資人。

十五、📉 為什麼營建股可能成為AI多頭下的資金避風港？

2026年台股市場的一個重要問題，就是AI相關股票的評價已經偏高。

AI產業長期發展趨勢仍然存在，但當許多科技股經過長時間上漲後，資金可能開始尋找其他相對低基期的產業。

這時候，營建股就可能成為資金輪動的方向之一。

原因包括：

第一，股價基期相對低

部分營建股經過長時間整理，市場評價處於相對低檔。

第二，殖利率具吸引力

國建、長虹等公司過去平均殖利率表現具有一定競爭力。

第三，房市出現止跌訊號

當房價與交易量開始改善，市場對營建股的悲觀預期可能下降。

第四，AI產業提供新題材

北士科、南港、內湖等科技聚落的商辦需求，讓營建業不再只依賴住宅市場。

第五，完工認列可能帶來獲利跳升

部分建商前幾年推出的建案，可能在2026年至2027年間陸續完工。

這種「低基期＋基本面改善＋產業題材」的組合，往往容易吸引資金。

十六、👶 少子化是台灣房市最大長期風險，2030年後壓力可能增加

不過，營建股並非沒有風險。

台灣最大的長期問題，仍然是人口結構。

市場一直擔心：

台灣人口減少，未來房子要賣給誰？

這個問題確實值得思考。

台灣總生育率早在1984年就跌破人口替代水準2.1。

但人口結構對房市的影響並不是立刻發生。

即使出生人口減少，現有成年人仍然需要：

• 結婚
• 分戶
• 租屋
• 買房
• 換屋

因此，少子化到房市需求減少，中間存在時間差。

真正需要注意的是2000年之後出生人口的大幅下降。

如果以30歲左右作為首購年齡，2030年以後可能逐步看到首購人口減少的影響。

因此，未來5年仍可能是台灣房市的重要緩衝期。

但對長期投資而言，人口下降已經不能忽略。

十七、⏳ 為什麼2030年可能是台灣房市的重要時間點？

如果用人口結構推估，2000年之後出生人口開始明顯減少。

當這批人口進入30歲左右的主要購屋年齡時，首購需求可能逐漸下降。

這意味著2030年後，房市可能進入新的結構性挑戰。

未來台灣房地產市場可能不再是：

「只要人口增加，房價就全面上漲。」

而會轉變成：

「人口減少，但核心區域仍然上漲，非核心區域則可能下跌。」

這種分化將成為未來房市的重要特徵。

因此，未來選擇房地產或營建股時，地段與產品將更加重要。

十八、🏙️ 未來房市不是全面多頭，而是「產業型房市」

過去台灣房市主要受到：

• 利率
• 資金
• 人口
• 土地供給
• 房貸政策

影響。

未來則會增加一個更重要的因素：

「產業」

哪個區域有產業，哪個區域就可能有人口。

哪個區域有高薪工作，哪個區域就可能產生住宅需求。

這也是新竹房市、台中科技園區、南科與北士科受到市場關注的原因。

因此，未來房地產可能進入「產業型房市」時代。

AI產業聚落在哪裡形成，商辦、住宅、商業服務就可能在哪裡增加。

從這個角度來看，長虹布局北士科與南港商辦，冠德擁有北士科土地布局，國建也受到北士科題材關注，都反映建商開始尋找新的成長方向。

十九、⚠️ 營建股仍有三大投資風險

即使房市出現止跌訊號，投資人仍然不能忽略營建股風險。

1. 完工認列不確定性

營建業最重要的風險，就是認列時間可能延後。

如果工程進度受到缺工、成本或其他因素影響，獲利可能無法按照原本預期認列。

2. 房市政策風險

政府與金融機構對房貸的態度，仍會直接影響住宅市場。

如果信用管制再次收緊，買方購買力可能受到壓抑。

3. 高利率與資金成本

雖然市場期待未來利率環境可能改善，但只要資金成本仍高，建商與購屋族都會受到影響。

因此，投資營建股不能只看AI題材。

真正重要的還是：

• 土地成本
• 推案位置
• 建案銷售率
• 完工時程
• 財務結構
• 未來案量

二十、📈 房市止跌後，營建股的投資邏輯正在改變

2026年營建股最大的變化，就是市場開始從「全面悲觀」轉向「挑選個股」。

過去房市降溫時，投資人往往直接避開所有營建股。

但現在情況開始不同。

因為部分公司已經出現：

• 營收成長
• 獲利改善
• 新案完工
• 商辦需求
• AI題材
• 股價低基期

因此，未來營建股的行情可能不是整個族群全面上漲，而是具備基本面與題材的公司率先表現。

尤其是長虹、國建、冠德與興富發，各自具備不同優勢。

長虹的商辦與北士科題材最強。

國建的品牌與穩定性較高。

冠德展現雙北市場與獲利成長優勢。

興富發則具有全台布局與營收爆發力。

二十一、🎯 投資人應如何看待這波營建股補漲機會？

如果房市真的逐步觸底，營建股可能進入新的觀察期。

但投資人不應只看「房市回溫」四個字。

更重要的是建立一套選股標準。

可以觀察五個方向

① 股價是否處於低基期？

經過長時間修正的股票，如果基本面開始改善，補漲空間可能較大。

② 未來兩年是否有完工案？

營建股最大的獲利來源，就是完工認列。

③ 是否布局科技產業聚落？

北士科、南港、內湖、林口等區域，都可能受到科技產業帶動。

④ 商辦比重是否提高？

商辦市場可能與住宅市場走出不同景氣循環。

⑤ 殖利率是否具有支撐？

對長期投資人而言，穩定股利可以降低持有期間的波動壓力。

二十二、🧭 結論：房市觸底仍需時間確認，但資金已開始尋找下一個低基期題材

從2026年第二季房價指數季增0.74%、年增2.66%，到六都建物買賣移轉棟數連續三個月增加，台灣房市確實開始出現止跌回穩的訊號。

7月六都交易量突破2萬棟、創19個月新高，更讓市場開始討論房市是否已經接近谷底。

短期來看，房市不一定立刻進入全面大漲，但交易量回升意味著市場最悲觀的階段可能正在過去。

在這個背景下，營建股也開始重新受到資金關注。

尤其是搭上AI產業、北士科、科技商辦等題材的公司，更具備新的想像空間。

長虹擁有北士科百億ICT科技大樓與多項科技商辦案；國建兼具穩健基本面與北士科題材；冠德上半年營收與獲利成長，並布局北士科；興富發則展現全台布局與營收爆發力。

這四檔個股各自具備不同優勢，也代表營建股的投資方式正在改變。

未來市場不再只是看「房價漲不漲」，而是看：

哪一家建商有案源、哪一家能認列、哪一家卡位產業、哪一家股價還在低基期。

當AI概念股經過多年上漲後，資金開始尋找新的避風港，「低基期＋高殖利率＋房市止跌＋AI產業題材」的營建股，確實可能成為下一階段資金輪動的選項。

不過，少子化與人口下降仍是2030年後無法忽視的長期風險。

因此，對投資人來說，現在更適合採取「選區域、選建商、選案源」的策略，而不是全面押注房市多頭。

2026年下半年，長虹北士科商辦案的銷售進度、國建與冠德的完工認列、興富發的營收延續性，以及六都交易量是否持續回升，都將成為判斷營建股是否真正進入補漲行情的重要觀察指標。