大同（2371）正加速土地資產活化，從住宅開發一路延伸至AI科技辦公、物流園區與能源產業。大同莊園3、新豐采已完銷，大同新紀元銷售率也超過9成，三案總銷約430億元，預計2027年底起陸續交屋，2028年至2030年進入主要營收認列期。另一方面，中和AI科技辦公園區，以及桃園大園、觀音約24萬坪工業土地，也成為大同未來長期成長的重要資產。

🏢 大同土地資產活化，從住宅跨向AI科技地產

大同近年的發展策略，已不只是傳統家電與電機事業，而是逐步把既有土地、廠區與城市發展機會重新整合，透過住宅建案、科技辦公、物流、能源與科技地產等多元模式，讓土地資產從「帳面價值」進一步轉化成實際營收與長期開發效益。

其中最受到市場關注的，就是大同手上的大型土地資產。

過去企業持有大面積土地，通常可以視為長期資產，但若土地沒有進一步開發，其價值很難直接反映在營運表現。大同此次採取的策略，則是將不同區位、不同用途的土地分開規劃。

住宅土地負責創造中期營收與獲利；中和基地則瞄準AI科技辦公需求；桃園土地則依照大園、觀音不同區位條件，分別布局物流、能源及科技地產。

這種「住宅＋科技辦公＋產業園區＋物流＋能源」的組合，也讓大同土地開發策略呈現出更明顯的多元化。

尤其AI產業快速成長之後，科技公司、資料中心、供應鏈、物流及能源需求都同步增加。對於擁有大型土地資產的企業而言，土地不再只是住宅開發工具，也可能成為承接產業需求的重要平台。

🏠 三大住宅案總銷約430億元，成為2027年後營收動能

目前大同住宅開發布局中，最具體的就是大同莊園3、大同新紀元與大同新豐采。

三大住宅案合計總銷金額約430億元，而且目前實際銷售金額已達總銷95%以上，代表這些建案大部分價值已經被市場接受。

不過，房地產業有一個非常重要的特性：「完銷」不等於立即認列營收。

建案通常需要經過興建、完工、取得相關使用文件、交屋等流程後，才會依會計規則認列營收。因此，大同目前住宅案的銷售成果，真正對財報產生較大影響的時間點，將落在未來幾年。

從目前規劃來看，2027年底開始陸續進入交屋階段，2028年至2030年則是主要營收認列期。

這意味著大同未來幾年的營運表現，除了既有本業之外，也有住宅建案交屋所帶來的營收挹注。

🏘️ 大同莊園3：661戶完銷，2027年底起進入交屋期

大同莊園3總銷金額約161億元，共661戶，目前已全數完銷。

這項建案預計在2027年第四季至2028年第二季交屋。

從企業營運角度來看，大同莊園3的重要性不只是銷售率達到100%，更在於其已經完成市場去化，未來主要工作將從「銷售」轉向「工程、交屋與營收認列」。

對房地產公司而言，建案銷售完成代表市場需求已經被確認；接下來只要工程與交屋按照計畫推進，便有機會在相對明確的時間區間內形成營收。

因此，大同莊園3可視為大同住宅開發布局中，較早進入成果收割階段的項目。

📌 大同莊園3重點

這項建案若能按照預定時程交屋，將成為大同住宅事業在2027年底之後的重要營收來源之一。

🏙️ 大同新紀元總銷250億元，成為住宅布局最大案

三大住宅案中，大同新紀元的總銷金額最高，約達250億元。

目前大同新紀元已售出839戶，銷售率達90.5%，代表建案同樣已進入銷售後期。

預計交屋時間為2028年第四季至2030年第二季。

由於總銷規模達250億元，大同新紀元對未來營收認列的重要性相當高。

若以住宅建案開發流程來看，當銷售率已突破九成，企業通常會把注意力逐漸轉向工程進度、交屋安排及剩餘戶別銷售。

對大同而言，大同新紀元最大的特色就是「總銷規模大、銷售率高、交屋時間較長」。

這也代表其營收貢獻可能不是單一年度一次大量認列，而是按照交屋進度，分階段反映在公司財報。

📊 大同新紀元關鍵數據

• 🏢 總銷：約250億元
• 🏠 已售：約839戶
• 📈 銷售率：約90.5%
• 📅 預計交屋：2028年第4季至2030年第2季
• 💰 財務意義：中長期住宅營收的重要來源

如果大同新紀元後續工程與交屋順利，將可能成為2028年至2030年大同住宅營收的重要支柱。

🏡 大同新豐采64戶完銷，總銷19億元

相較於大同新紀元，大同新豐采規模較小，但銷售表現同樣亮眼。

大同新豐采總銷金額約19億元，共64戶，目前已全數完銷。

預計2028年第三季至第四季交屋。

雖然19億元的總銷金額相較其他兩案並不算最大，但其完銷狀態代表大同住宅產品仍具備一定市場接受度。

更重要的是，三案合計總銷約430億元，而且實際銷售金額已達總銷95%以上。

這代表大同住宅開發已經不是單純「推案」，而是進入相對明確的交屋與營收轉換階段。

💰 三案總銷430億元，為何2028年至2030年特別重要？

大同住宅布局最值得注意的地方，在於三個建案的交屋時間具有一定延續性。

簡單來看：

2027年第4季～2028年第2季：大同莊園3交屋

↓

2028年第3～4季：大同新豐采交屋

↓

2028年第4季～2030年第2季：大同新紀元交屋

這樣的時間分布，使住宅事業可能形成一段連續的營收認列期。

對市場而言，真正需要觀察的不是「總銷430億元」這個數字本身，而是：

1. 實際交屋速度如何？
2. 工程進度是否符合預期？
3. 毛利率能否維持？
4. 剩餘戶別銷售是否順利？
5. 營收與獲利認列時間是否符合預期？

尤其房地產建案的總銷金額與企業最終獲利並不能直接畫上等號。

土地成本、營造成本、利息、行銷費用、稅費以及其他開發支出，都會影響最終利潤。

因此，投資人若要觀察大同住宅事業，除了總銷之外，也應進一步追蹤交屋量與建案毛利率。

🤖 中和5,600坪土地，規劃4.1萬坪AI科技辦公園區

除了住宅開發之外，大同另一項值得注意的土地資產，就是中和基地。

目前中和基地約5,600坪，已完成約4.1萬坪AI科技辦公園區的規劃。

這項布局的意義在於，大同並非只是把土地拿來興建一般辦公室，而是將AI科技產業作為未來園區定位的重要核心。

目前AI產業的發展已經從單純的晶片製造，擴大到軟體、伺服器、資料中心、雲端服務、電子零組件、能源與物流等完整生態系。

因此，AI科技辦公園區的需求也可能不只是傳統企業辦公空間。

企業可能需要研發空間、辦公室、展示空間、資料及運算相關設施，以及與供應鏈相鄰的產業空間。

在這種趨勢下，具備交通、都市發展與產業聚落條件的中和基地，便具有長期開發潛力。

🏗️ 2026年第4季送都更審議，2032年目標完工

大同規劃中的中和AI科技辦公園區，預計2026年第四季送交新北市都市更新處進行都市更新審議。

後續仍需視都市更新審議、相關行政程序及實際開發進度推進。

目前目標最晚於2032年完工。

因此，這項計畫與住宅建案最大的不同，就是開發週期相對長。

住宅建案可以在數年內完成銷售、興建及交屋，但大型都市更新與科技辦公園區，往往涉及都市計畫、更新程序、建築規劃、施工與招商等多個階段。

因此，短期內不宜把中和AI科技辦公園區視為立即性營收來源。

反而更適合從「長期資產價值」的角度觀察。

如果未來AI產業持續成長，加上中和、新店、板橋等北部科技與商業聚落需求增加，這項大型科技辦公園區便可能成為大同長期科技地產事業的重要平台。

🚚 大園2.4萬坪家電廠區，轉型AI產業物流園區

大同在桃園大園、觀音地區合計擁有三個廠區，土地總面積約24萬坪。

其中，大園區家電廠區約2.4萬坪，未來規劃發展成為「AI產業物流園區」。

這項布局相當值得注意，因為AI產業除了晶片與伺服器需求之外，也需要龐大的物流、倉儲、零組件供應與能源配套。

大同計畫與國際級物流業者合作，並結合儲能、光電科技設施，打造超過10萬坪的新型態倉儲園區。

換言之，這不只是傳統工業廠房改建成倉庫，而是希望進一步建立與AI產業相關的物流基礎設施。

⚡ AI＋物流＋能源，形成複合型產業園區

未來AI產業物流園區的核心，可以從三個面向理解。

🚛 第一，物流

AI產業供應鏈對物流效率的要求非常高。

從伺服器、電子零組件到相關設備，都需要穩定且高效率的倉儲與配送系統。

🔋 第二，儲能

AI資料中心與高科技製造產業的電力需求快速增加，儲能系統的重要性也同步提高。

因此，大同把儲能納入園區規劃，可視為土地開發與能源事業結合的一種模式。

☀️ 第三，光電

光電科技則可以進一步與能源管理、園區節能及企業ESG需求結合。

因此，大同大園廠區的轉型方向，其實是從「傳統製造土地」轉向「科技產業服務型土地」。

🔋 觀音6.3萬坪廠區，定位能源產業園區

除了大園之外，大同在觀音也有一座約6.3萬坪的廠區。

這塊土地未來定位為大同集團的「能源產業園區」。

根據規劃，可建面積超過20萬坪，未來將以廠房立體化為主要方向。

這項策略與單純出售土地或改建住宅不同，而是希望透過提高土地使用效率，讓同樣的土地承載更大的產業價值。

所謂「廠房立體化」，可以理解為在土地面積有限的情況下，透過樓層及建築空間的垂直利用，提高產能與空間使用效率。

對於能源相關產業而言，這種模式也有助於建立更完整的生產與研發空間。

🏭 大園逾15萬坪土地，成為科技地產事業中樞

在三個桃園廠區中，規模最大的就是大園廠區。

土地面積超過15萬坪，且鄰近桃園機場、國道及高鐵等重要交通建設。

這些區位條件，讓大園土地具備物流、科技產業及大型企業進駐等多元開發可能。

因此，大同將大園廠區定位為「科技地產事業中樞」。

未來將採取分期、分區方式推進，最大開發面積可達50萬坪。

這裡值得注意的是，「最大開發面積」與「目前已完成開發面積」並不相同。

大型土地開發通常需要依照市場需求、都市計畫、產業招商及基礎建設等條件逐步推進。

因此，大同採取分期、分區策略，反而能夠降低一次性投入壓力，也能根據市場變化調整開發內容。

✈️ 桃園交通優勢，為科技地產布局加分

大園土地最大的優勢之一，就是交通條件。

桃園國際機場是台灣重要的國際航空門戶，而國道、高鐵與快速道路系統，也讓桃園逐漸成為北台灣重要的物流及產業基地。

對物流業而言，靠近機場可以提高國際貨運效率。

對科技業而言，完善的交通網絡則有利於企業員工、供應商與客戶往來。

對大型產業園區而言，交通建設更是決定土地長期價值的重要因素之一。

因此，大同大園廠區並非單純依靠土地面積取勝，而是「大面積土地＋交通建設＋產業需求」三者形成組合優勢。

📈 大同土地開發，從住宅走向「科技地產」

如果把大同目前的土地布局放在一起觀察，可以看到一個非常明確的轉變：

住宅開發 → 科技辦公 → AI物流 → 能源產業 → 科技地產

這代表大同正在嘗試把傳統土地資產轉化為更具產業價值的資產。

過去房地產開發常見模式，是取得土地後興建住宅，再透過銷售實現土地價值。

但在科技產業需求增加之後，企業擁有土地的方式變得更加多元。

土地可以做住宅，也可以做辦公室、物流中心、產業園區、能源設施或科技廠房。

而大同目前的策略，就是根據不同土地的區位及產業條件，採取不同開發模式。

🧭 三大土地布局，反映大同不同階段的成長策略

從投資角度來看，大同目前的土地資產大致可以分成三個時間軸。

⏱️ 第一階段：2027年至2030年，住宅營收先落地

這是目前最明確的成長來源。

三大住宅案總銷約430億元，且銷售金額已達總銷95%以上。

因此，未來幾年市場最容易看到的，就是交屋與營收認列。

這是相對「近端」的成長題材。

🏗️ 第二階段：2026年至2032年，中和AI科技辦公園區逐步推進

中和AI科技辦公園區目前仍處於都市更新及後續開發程序階段。

因此，短期財務貢獻有限，但若最終順利完成開發，4.1萬坪的AI科技辦公空間可能形成長期租賃、出售或資產經營價值。

這屬於中長期成長題材。

🌐 第三階段：桃園大型土地資產逐步活化

大園、觀音合計約24萬坪工業用地，規模遠高於一般單一住宅開發案。

因此，這些土地不可能在短時間內一次開發完成。

大同採取分期、分區模式，意味著土地資產價值可能隨著產業招商、建築開發及市場需求逐步釋放。

這則屬於更長期的土地資產活化策略。

💡 投資人該如何看大同的土地價值？

對投資人而言，大同的土地題材可以從「土地價值、營收認列、產業轉型」三個方向觀察。

💰 土地價值

大同擁有大量桃園工業土地以及中和基地，土地本身具有一定資產價值。

不過土地價值不能直接等同於公司獲利，仍須考慮開發成本、用途限制、開發時程及市場需求。

📊 營收認列

住宅案已進入高銷售率階段，因此未來幾年最大的觀察重點就是交屋進度。

尤其2028年至2030年，可能是三大建案營收認列較集中的時間。

🤖 產業轉型

中和AI科技辦公園區及桃園AI物流、能源產業園區，則代表大同正在嘗試從傳統土地開發跨向科技地產。

這也是大同土地策略中最值得長期追蹤的部分。

⚠️ 大同土地開發仍有三大風險需要注意

雖然土地資產活化具有長期潛力，但市場也不能忽略開發過程中的不確定性。

⚠️ 一、都市更新審議進度

中和AI科技辦公園區需要經過都市更新審議，後續仍存在行政程序與開發進度變化。

因此，2032年完工屬於目前目標，而不是已經確定的最終完工時間。

⚠️ 二、營建成本變化

住宅建案從開工到交屋可能歷經數年。

如果營造成本、人工成本或建築材料價格上升，都可能影響建案最終獲利。

因此，投資人不能只看總銷金額，也需要觀察建案毛利率。

⚠️ 三、大型土地開發需要市場需求

大園及觀音的土地規模非常大，但土地越大，也代表開發週期可能越長。

即使土地區位條件良好，最終仍需要產業進駐、招商及實際需求支撐。

因此，大同能否成功把土地轉化為長期穩定收益，將取決於未來產業布局與市場需求。

📌 大同未來成長關鍵：從「賣房子」走向「經營土地」

大同這一波土地資產活化，最值得注意的地方，不只是手上有多少土地，而是土地使用方式正在改變。

住宅案方面，大同莊園3、大同新豐采已完銷，大同新紀元也已達90.5%銷售率，三案總銷約430億元，並預計自2027年底開始陸續交屋。

這代表住宅事業已經從「開發與銷售」逐漸進入「交屋與營收認列」階段。

另一方面，中和5,600坪基地則規劃4.1萬坪AI科技辦公園區。

桃園則擁有約24萬坪工業土地，分別布局AI產業物流、能源產業與科技地產。

這三條路線，其實對應不同的時間尺度。

住宅，是中期營收引擎。

中和，是AI科技辦公長期資產。

桃園，則是大型科技地產與產業園區布局。

🚀 結語：430億元住宅案打頭陣，大同AI科技地產布局值得長期觀察

大同目前的土地策略，已逐漸從傳統住宅開發，延伸至AI科技辦公、物流、能源及科技地產。

短期來看，市場最容易看到的仍是三大住宅案的交屋效應。大同莊園3預計2027年第四季至2028年第二季交屋，大同新豐采預計2028年第三季至第四季交屋，大同新紀元則預計2028年第四季至2030年第二季交屋，三案總銷約430億元，未來數年可望成為住宅事業的重要營收來源。

中期來看，中和AI科技辦公園區將是重要觀察項目。若都市更新審議及後續開發順利，4.1萬坪AI科技辦公園區有機會成為大同進入科技地產的重要代表性項目。

長期來看，真正具備想像空間的則是桃園約24萬坪工業土地。從大園AI產業物流園區、觀音能源產業園區，到逾15萬坪大園廠區的科技地產事業中樞，大同正在嘗試將過去累積的土地資產，重新接上AI、能源與物流等新產業趨勢。

因此，未來觀察大同，不能只看單一住宅建案或傳統本業表現，更需要關注「住宅交屋＋AI辦公＋桃園產業園區＋土地資產活化」四大主軸。

如果這些大型土地開發計畫能夠依照規劃逐步落地，大同的土地資產就可能從靜態的資產價值，進一步轉化為實際營收、租金收益及長期企業成長動能。