🏢 台北商辦市場回溫，企業需求快速升溫

2026年上半年，住宅市場仍受到央行信用管制、高房價及銀行授信保守等因素影響，交易量持續整理。然而，相較住宅市場，台北商辦市場率先迎來復甦。

根據CBRE世邦魏理仕公布的《2026台灣不動產年中關鍵報告》，第二季台北市中心優質辦公室淨去化量達9,154坪，不僅創近一年單季新高，也反映企業租賃需求正在穩步增加。

此次市場回升並非短期現象，而是受到企業獲利改善、產業升級、AI科技發展及跨國企業持續布局台灣等多重因素推動。

尤其金融服務、科技、半導體、生技醫療、專業顧問服務等產業，對高品質辦公空間需求明顯提升。

📈 商辦空置率降至6.7%，代表什麼？

空置率一直都是觀察商辦市場的重要指標。

截至2026年第二季：

• ✅ 整體空置率：6.7%
• ✅ 2025年底：約8.1%
• ✅ 已連續兩季下降
• ✅ 創近年相對低點

代表市場去化速度遠高於新增供給。

一般而言：

目前6.7%的空置率，意味著市場已逐漸朝健康供需發展。

企業若有租賃需求，可選擇的優質物件將逐漸減少。

🚀 為何企業開始掀起「辦公室升級潮」？

近年企業對辦公室的需求，早已不只是提供員工工作的場所。

愈來愈多企業將辦公室視為：

• 品牌形象展示中心
• 人才招募的重要工具
• 員工留任策略
• 提升工作效率的重要空間
• ESG與永續企業形象的一部分

因此，不少公司即使員工人數沒有增加，也願意搬進更新、更具代表性的商辦大樓。

這就是近年市場最熱門的「辦公室升級（Office Upgrade）」趨勢。

💼 新世代辦公室具備哪些特色？

🌿 ESG永續建築

企業越來越重視：

• 綠建築
• 節能設備
• LEED認證
• WELL健康建築

除了降低能源成本，也符合企業ESG政策。

💡 智慧辦公

包括：

• AI智慧門禁
• 無接觸管理
• 智慧會議系統
• IoT設備管理
• 雲端辦公整合

有效提升營運效率。

☕ 員工友善空間

新商辦更加重視：

• 員工休憩區
• 咖啡吧
• 健身空間
• 多功能會議區
• 彈性辦公區

吸引年輕人才加入。

🌏 國際企業形象

新商辦通常位於：

• 信義計畫區
• 南京東路商圈
• 敦化商圈
• 南港經貿園區

具有更好的門面與交通優勢。

🏗️ 上半年幾乎沒有新供給，市場供需更健康

2026年另一項重要因素，就是新增供給有限。

今年上半年，台北市中心幾乎沒有大型商辦完工。

供給未增加，但需求持續上升，自然帶動：

• 空置率下降
• 去化速度加快
• 租金穩定上升

這種市場結構，也代表商辦市場正逐步回歸健康發展。

若未來新增供給仍有限，商辦市場仍有望維持穩健。

💰 A級商辦租金突破3,100元

第二季平均租金如下：

值得注意的是，租金上漲並不代表所有商辦全面漲價。

主要原因在於：

大量成交集中於新落成、高規格商辦，因此拉高市場平均租金。

換句話說：

真正上漲的是高品質辦公室，而非所有辦公空間。

📊 A級與B級商辦差距持續拉大

目前：

A級與B級辦公室租金價差已達59%。

這讓不少企業重新思考：

是否一定要搬進最高規格的大樓？

不少企業開始選擇：

✔ 留在原址續租

✔ 升級至較新的B級商辦

✔ 採部分搬遷策略

✔ 混合辦公（Hybrid Office）

因此，未來B級商辦市場反而可能因此受惠。

💡 為何B級商辦仍具競爭力？

💵 租金成本較低

相較A辦：

每坪可節省超過1,100元租金。

若企業承租500坪：

一年可節省：

超過660萬元租金。

🚇 地點依然優越

許多B級商辦：

仍位於：

• 松江南京
• 忠孝復興
• 南京復興
• 台北車站

交通便利。

🔧 部分完成翻新

不少老商辦已進行：

• 電梯更新
• 大廳整修
• 空調改善
• 公共空間優化

競爭力逐漸提升。

🤖 AI產業成商辦市場重要推手

AI浪潮不僅帶動科技股，也推升商辦需求。

包括：

• AI新創公司
• 半導體供應鏈
• 雲端服務商
• 軟體公司
• 國際科技企業

皆持續擴編。

尤其：

AI人才競爭激烈。

企業更願意提供優質辦公環境，提升招募競爭力。

因此近兩年AI產業成為商辦租賃的重要來源。

🌍 辦公室已成企業競爭力的一部分

企業管理思維已逐漸改變。

過去：

辦公室只是成本。

現在：

辦公室更是：

• 品牌形象
• 員工體驗
• 創新文化
• ESG實踐
• 客戶信任

許多跨國企業甚至將辦公空間納入企業品牌策略的一環。

優質商辦因此具有更高附加價值。

🏙️ 商辦市場是否值得投資？

從目前市場觀察，可歸納出幾項趨勢：

📌 優勢

• 空置率持續下降
• 企業升級需求增加
• AI科技產業持續擴張
• 新供給有限
• 優質商辦租金穩步成長

📌 留意風險

• 全球經濟變數仍多
• 利率變化影響企業投資
• 新案集中交屋可能增加供給
• 企業採混合辦公模式仍可能降低部分需求

因此，未來市場將呈現「優質商辦強者恆強、一般產品競爭加劇」的趨勢。

📈 商辦市場未來展望

展望2026年下半年，市場普遍認為：

企業獲利持續改善，加上AI、半導體、生技、金融等產業仍維持投資動能，將持續支撐商辦租賃需求。

此外，企業對辦公空間的要求已從「有地方辦公」轉向「打造企業競爭力」，使高品質辦公室仍具備較高吸引力。

另一方面，A級商辦租金持續攀升，將促使部分企業轉向高品質B級商辦，帶動整體市場更加均衡發展。

若未來新增供給仍維持有限、企業升級需求不減，預期台北商辦市場可望延續「低空置率、穩租金、高去化」的健康格局。

✅ 結語

2026年第二季台北商辦市場繳出亮眼成績，無論是淨去化量創近一年新高、空置率降至6.7%，或A級商辦租金站上每坪3,118元，都反映企業對優質辦公空間的需求依然強勁。企業升級辦公室已不只是改善工作環境，更是提升品牌形象、吸引人才與強化競爭力的重要策略。未來在AI產業持續發展、企業擴編與ESG趨勢帶動下，台北商辦市場仍有望維持穩健成長，成為商用不動產市場最具韌性的核心板塊之一。