許多民眾名下持有「公共設施保留地」，長年未被徵收，等到想出售或移轉時，才發現原來有機會可以免徵土地增值稅。然而，是否符合免稅資格，關鍵在於土地性質與是否申請相關證明文件。若沒有事先申請證明書，即使土地實際供道路或公共使用，仍可能無法免稅，導致多繳數十萬甚至上百萬元稅金。本文將完整解析公設保留地免徵土增稅的條件、申請流程、所需文件與常見錯誤，幫助地主在移轉土地前做好規劃，合法節稅。

🏙️ 什麼是公共設施保留地？

所謂「公共設施保留地」，是指政府依都市計畫法劃定，未來要作為道路、公園、學校、綠地、停車場等公共設施使用，但尚未徵收的土地。

簡單來說，就是：

• 已經被政府規劃為公共設施
• 但政府還沒徵收
• 土地仍在私人名下
• 使用受到限制
• 建築使用通常受限
• 市場價格通常低於一般建地

這類土地在台灣其實數量不少，很多地主一持有就是數十年，因此當土地要出售、贈與或繼承移轉時，「土地增值稅是否可以免徵」就變得非常重要。

📜 法源依據：土地稅法第39條

公設保留地能否免徵土地增值稅，主要依據《土地稅法》第39條規定，分為兩種情況：

1️⃣ 都市土地（公共設施保留地）

依土地稅法第39條第2項規定：

依都市計畫法指定之公共設施保留地，在尚未被徵收前移轉者，免徵土地增值稅。

也就是說，只要是「都市計畫劃定的公共設施保留地」，在被徵收前出售或移轉，可以免徵土地增值稅。

但注意：一定要申請證明文件。

2️⃣ 非都市土地（供公共設施使用）

依土地稅法第39條第3項規定：

非都市土地供公共設施使用者，在徵收前移轉，符合條件可免徵土地增值稅。

但非都市土地要符合條件比都市土地更嚴格。

必須同時符合：

• 供公共設施使用
• 依法完成使用地編定
• 經需用土地人證明

三個條件缺一不可。

🧾 免稅關鍵：一定要申請這張證明書

很多地主以為土地是道路、公園用地就可以免稅，這是錯誤觀念。

是否免稅不是看「現況」，而是看「文件證明」。

都市土地要申請：

土地使用分區證明書

而且證明書上必須載明：

• 公共設施保留地
• 取得方式為徵收、區段徵收或其他方式取得

這樣才能適用免徵土地增值稅。

申請單位：
➡️ 土地所在地的鄉鎮市公所

非都市土地要申請：

非都市土地供公共設施使用證明書

申請單位：
➡️ 需用土地人（例如：公所、縣市政府、主管機關）

若不知道需用土地人是誰，可以向：
➡️ 地政事務所查詢

📝 非都市土地申請證明書所需文件

依規定，申請「非都市土地供公共設施使用證明書」需要準備以下文件：

1. 移轉土地相關證明文件（如：買賣契約、公契）
2. 最近一個月內土地登記謄本
3. 地籍圖謄本
4. 使用地編定證明文件
5. 身分證明文件
6. 法人需附公司登記證明
7. 其他主管機關要求文件

文件齊全後，向需用土地人提出申請，審核通過後才可取得證明書，申報土地增值稅時檢附，即可申請免稅。

⚠️ 常見無法免稅的情況

以下幾種情況，即使土地現況作為道路使用，仍然不能免徵土地增值稅：

❌ 情況一：都市土地但不是公設保留地

例如：

• 住宅區
• 商業區
• 工業區

只是剛好被當道路使用，也不能免稅。

❌ 情況二：非都市土地但不是公共設施用地

例如：

• 農業用地
• 林業用地
• 牧業用地

即使現況是道路，只要地目不是交通用地，就不符合免稅條件。

❌ 情況三：沒有申請證明書

這是最常見的錯誤！

很多人土地符合資格，但沒有申請證明書，國稅局仍會照一般土地課徵土地增值稅。

💰 土地增值稅差多少？影響非常大

土地增值稅採累進稅率：

如果持有土地超過20年、30年，公告現值漲幅很大，土增稅可能非常驚人。

舉例：

• 土地原地價：100萬
• 現值：500萬
• 漲價：400萬
• 土增稅可能：80萬～160萬

若符合公設保留地免稅資格：
➡️ 土增稅 = 0 元

差距非常大。

🏗️ 公設保留地出售前必做3件事

如果你名下有公共設施保留地，建議出售前一定要先做以下事情：

✔️ 1. 查土地使用分區

確認是否為：

• 公共設施保留地
• 交通用地
• 道路用地
• 公園用地
• 學校用地

✔️ 2. 申請證明書

分為：

• 都市土地 → 土地使用分區證明書
• 非都市土地 → 非都市土地供公共設施使用證明書

✔️ 3. 移轉時檢附證明書

在申報土地增值稅時檢附，才能適用免稅。

📊 為什麼政府允許免徵土增稅？

原因很簡單：

公共設施保留地的地主其實是「被限制使用」的一方，例如：

• 不能蓋房子
• 不能自由開發
• 不能改變用途
• 土地價值受限
• 政府未徵收卻長期限制

因此政府給予一項補償機制：
➡️ 移轉時免徵土地增值稅

這是一種政策性減免稅負的概念。

🧠 節稅重點整理（非常重要）

最後幫大家整理重點：

結論一句話：不是看土地怎麼用，是看證明書怎麼寫。