近年房市受政策、利率與景氣等多重因素影響，交易量急凍，讓原本依靠成交獎金為主的不動產業員工薪情全面下滑。根據中華民國統計資訊網資料，今年前九月不動產業受僱員工無論是總薪資、經常性薪資、或非經常性薪資，全數較去年同期衰退；其中非經常性薪資年減 11.9%，跌幅最為驚人。曾經風光的高獎金房仲，如今卻面臨「沒成交、沒收入」的嚴苛現狀。本文將深入解析政策影響、交易量急凍原因、不同職位薪情變化、房仲產業面臨的競爭壓力，並探討在這場產業寒流中，業者如何透過專業能力突圍。

📉 一、房市急凍！數據揭露不動產業薪情全面下滑

根據官方統計顯示，今年前九月不動產業受僱員工三大薪資項目「全面倒退」。

📊 1. 不動產業薪資全面年減

• 每月總薪資：年減 3.5%，降至 5.76 萬元

• 經常性薪資：年減 0.6%，約 4.45 萬元

• 非經常性薪資（獎金、提成）：年減近 12%，僅 13,113 元

其中最值得關注的，就是非經常性薪資大幅下滑，已反映出市場「沒案子、沒成交」的困境。

🏚️ 2. 曾經領先其他產業，如今反成落後

2021 年時，不動產業平均薪資曾高於整體產業，但隨著房市景氣降溫、投入者大量增加，競爭也加劇：

• 房市成交量下降

• 新人湧入攤薄業績

• 業務員獎金被壓縮

• 低價高競爭的個案增加

如今不動產業薪資不僅追不上其他產業，甚至掉出高薪行列，再度證明：房市景氣榮枯與薪資息息相關。

💸 二、高度依賴成交的產業結構：沒成交就沒收入

全向科技房產中心總監陳傑鳴指出：「房地產業的收入結構，與成交量高度連動。」

🏦 1. 不動產業薪資結構特殊

• 基本底薪偏低甚至零底薪

• 非經常性薪資占比高達五成以上

• 獎金、提成是主要收入來源

當市場景氣佳，成交量旺，只要成交幾件，就能月入數十萬元。
但當市場急凍，獎金蒸發，薪水可能「瞬間腰斬」。

❄️ 2. 信用管制全面收緊

近兩年房市受到多重利空壓力：

• 銀行高風險戶限貸

• 央行選擇性信用管制

• 多次升息後購屋負擔增加

• 政府打炒房政策持續監管

這些政策不只影響買方，更直接冷卻市場氛圍，使民眾購屋態度轉為觀望。

🚪 三、2025 年買賣移轉量恐創 26 年新低

根據最新預估，2025 年全台買賣移轉棟數可能僅剩 26 萬棟，刷新近 26 年新低紀錄。

🧊 1. 民眾觀望情緒濃厚

• 高房價＋高利率

• 政策不確定性高

• 首購族資金壓力大

• 投資買盤撤退

在這樣的市場氛圍下，成交速度明顯放緩。

💼 2. 房仲第一線感受最深

房仲業務每天站在第一線接觸客戶，因此對景氣變化最敏感：

• 看屋量減少

• 出價保守

• 議價更兇

• 成交週期拉長

成交量下降，對房仲來說就是直接的收入減少。

🧍‍♂️ 四、「高專」房仲受到最大衝擊：零底薪成最大壓力

這一波房市寒冬中，受影響最深的就是零底薪、高獎金的高專房仲。

💥 1. 景氣好時月入百萬，景氣差時卻沒收入

在市場火熱時：

• 成交一件就賺一次

• 熱門地段案子好賣

• 廠商推案多、客群多

• 月入 30–100 萬很常見

在市場不佳時：

• 成交量急凍

• 案源減少

• 客戶出價保守

• 獎金大幅縮減

無底薪讓高專房仲必須靠獎金生存，在房市冷卻時壓力倍增。

🏢 2. 大品牌吸走案源，中小型仲介被壓縮

市場集中現象越來越明顯：

• 大型房仲靠品牌、廣告、資訊優勢吸走大量案源

• 獨立品牌、在地房仲難以抗衡

• 中小型房仲多以「高專制」為主，影響更大

產業內部競爭加劇，讓原本依靠人脈、在地經驗的小型仲介更難生存。

🧩 五、產業擴張過快也造成薪資反轉

陳傑鳴指出，過去兩年房市火熱、建商推案量大，房仲大量擴張，使得市場被過度稀釋。

📈 1. 過度繁榮時的「泡沫擴張」

• 仲介加盟店快速增加

• 新人湧入業界搶分一杯羹

• 推案量大到供不應求

• 市場出現「案好不好都賣得掉」的錯覺

然而，當市場反轉時，過量人力反成負擔。

📉 2. 市場反轉後的「沉船效應」

• 同樣的案源，卻要分給更多業務

• 案件銷售速度變慢

• 客戶談不攏，成交率下滑

• 收入縮水成必然結果

薪資之所以全面下滑，不只是市場冷，也是供給端人力太多造成。

🧠 六、房仲未來的生存法則：專業成為關鍵競爭力

陳傑鳴強調：「未來買方看得更細，業務能力更不能只靠話術。」

📚 1. 買方更重視專業，而非單純熱情

現今買方越來越理性：

• 法規、稅務問題要懂

• 貸款方案要會分析

• 成本結構 & 市場價差要解釋

• 交易流程透明化要做到

過去靠熱情、靠運氣成交的模式已經過時。

🗂️ 2. 法規與金融能力成為必要條件

未來房仲必備專業能力：

• 房地合一稅理解

• 土地使用分區與法規

• 首購、換屋族群貸款策略

• 中古屋屋況評估

• 區域市場報告撰寫

能提供整合型服務的業務，才有機會在寒冬中脫穎而出。

🧭 3. 迎接「專業房仲」時代

房市越冷，越能看出差異：

• 有專業者活得下去

• 只會話術者淘汰速度加快

不動產業正在從「人海戰術」轉向「專業導向」。

🏦 七、產業寒冬何時回暖？三大變數影響房市走向

要判斷不動產業薪情何時回升，必須觀察以下三項關鍵因素。

📍 1. 利率是否下降

升息使購屋成本大幅增加，利率回落將有效刺激需求。

📍 2. 信用管制是否放寬

央行的選擇性信用管制大幅壓抑市場，若鬆綁，交易量將回升。

📍 3. 政府政策方向

若政策轉為支持剛性需求房市，影響將更為顯著。

在這三大變數未明朗前，房市仍可能維持低迷，而不動產業薪情也難以回升。

📝 八、結語：房市寒冬，是挑戰也是再進化的機會

🏠 房市冷、薪資掉、競爭強，但危機同時也是轉機。
在這個景氣下行的階段，不動產業者若能：

• 強化法規與金融知識

• 提供更完整的顧問型服務

• 以專業代替話術

• 精準掌握市場真實需求

就有機會在這場寒冬中突圍，成為下一波景氣復甦時的贏家。

房市不會永遠冷，但專業能力會留下來。